Sanierungspflicht: Was Eigentümer wissen sollten!

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Für wen gilt die Sanierungspflicht?

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2020 trat das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG in Kraft und wurde seither mehrfach überarbeitet und erneuert. Es bezieht sich vorwiegend auf Heiztechnik, die Wärmedämmung von Gebäuden und die verpflichtende Integration erneuerbarer Energie. Das macht es zu einem wichtigen Bestandteil der Klimapolitik Deutschlands. Im GEG finden sich einige verpflichtende Maßnahmen für Eigentümer von Ein, - oder Zweifamilienhäusern, bezüglich der energetischen Sanierung. Die Ausnahme bilden Eigentümer die das fragliche Bauwerk vor dem 01.02.2002 selbst bewohnt haben. Sie sind von der GEG-Sanierungspflicht ausgenommen.

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Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der neue Hausbesitzer beim Eigentümerwechsel dafür zu sorgen hat, dass die Anforderungen des GEG erfüllt werden. Kurz, er muss das Bestandsgebäude entsprechend der Vorgaben energetisch sanieren und hat dazu ab dem Zeitpunkt des Einzugs zwei Jahre Zeit. Wer sich nicht an die GEG-Sanierungspflicht hält, dem droht eine Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro.

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Sanierungspflicht: Das ist beim Eigentümerwechsel zu beachten

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Wer sich einen Altbau zulegt, der muss unter Umständen den verpflichtenden energetischen Sanierungsmaßnahmen nachkommen. Darunter fallen drei Bereiche: Die Dämmung des Daches, der Austausch der Heizanlage sowie die Dämmung der wasserführenden Rohre.

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Dämmung des Dachs (§47 GEG):

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In Paragraph 47 des GEG finden sich die Regelungen zur Dämmung des Dachs beziehungsweise der oberen Geschossdecke. Ist das Dachgeschoss unbewohnt und entsprechend unbeheizt, muss die oberste Geschossdecke gedämmt werden und den Mindestanforderungen des Wärmeschutzes entsprechen. Als Maßstab wird der Wärmedurchgangskoeffizient, auch bekannt als U-Wert genutzt. Dieser darf einen Wert von 0,24 W/m²K nicht überschreiten.

Doch nicht nur die oberste Geschossdecke kann gedämmt werden, auch mit der Dämmung des Daches werden die Anforderungen des GEG erfüllt. Voraussetzung ist hier ebenfalls die Einhaltung des U-Werts.

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Austausch der Heizanlage:

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Ist eine Öl, - oder Gasheizung verbaut, muss diese beim Eigentümerwechsel ausgetauscht werden, sofern sie älter als 30 Jahre ist. Unter gewissen Umständen wird allerdings eine Ausnahme gemacht. Haben sie eine Niedertemperatur, - oder Brennwertheizung oder eine Heizung mit Nennleistung unter 4 oder über 4 Kilowatt, sind sie von der Sanierungspflicht ausgenommen. Gleiches gilt für ÖL, - und Gasheizungen die lediglich der Warmwasserbereitstellung sorgen, sowie Anlagen die als Einzelraumheizung genutzt werden.

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Dämmung der wasserführenden Rohre (§71 GEG):

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Laut Paragraph 71 des Gebäudeenergiegesetzes, sind Wasserrohre und Armaturen zu dämmen. Auch auf diese Weise lässt sich der Energieverlust verringern. Was Wirksamkeit und Dicke der Dämmschicht angeht, so sind konkrete Vorgaben einzuhalten.

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Verpflichtende Sanierung bei umfangreichen Baumaßnahmen

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Nicht nur beim Eigentümerwechsel einer Immobilie greift die Sanierungspflicht. Gleiches gilt, wenn durch bauliche Maßnahmen mehr als 10% eines Bauteils verändert werden.

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Nehmen wie die Fassade als Beispiel. Streichen Sie diese neu oder bessern lediglich kleine Macken aus, so haben Sie nichts zu befürchten. Sollten Sie aber mehr als 10 Prozent erneuern, beispielsweise wenn Sie den Putz ausbessern, so greift die Sanierungspflicht. Gleiches gilt für alle weiteren Gebäudeteile wie das Dach. Wie umfangreich die Sanierung in einem solchen Fall zu sein hat, ist umstritten. In §48 des GEG findet sich die genau Auslegung. Bei Unsicherheiten ist es ratsame einen Energieexperten zu kontaktieren, ein Schritt der bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen oft als verpflichtend angesehen wird.

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Sanierungspflicht und Heizungsaustausch

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Laut der Novelle des Gebäudeenergiegesetz, die 2024 in Kraft trat, sollten ab dem 0.1 Januar 2024 alle neu installierten Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dieser Schritt ist relevant um die festgelegten Klimaziele der EU zu erreichen und die CO2-Emission zu reduzieren. Derzeit ist diese Vorgabe aber nur für Neubauten in entsprechend ausgewiesenen Neubaugebieten verpflichtend. Anders sieht es bei Bestandsgebäuden aus. Ist die Heizanlage noch keine 30 Jahre verbaut, kann diese weiter betrieben und bei Bedarf auch repariert werden. Sollte sie endgültig den Geist aufgeben, werden mehrjährige Übergangsfristen gewährt.

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Zudem wird die Umstellung auf klimafreundliche Heizungen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt, das gilt sowohl für bestehende Gebäude, als auch Neubauten außerhalb von Neubaugebieten. Großstädte müssen die Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, während alle anderen Kommunen dafür bis zum 30. Juni 2028 Zeit haben.

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Da die Sanierung bzw. der Austausch der Heizanlage mit entsprechenden Kosten verbunden ist, vergibt der Staat Zuschüsse für den Wechsel des Heizsystems. Zusätzlich zu der Grundförderung von 30% werden weitere Fördermittel vergeben. Die maximal mögliche Förderung liegt bei 70%, wobei die förderfähigen Kosten auf 30.000 Euro begrenzt wurden. In unserem Beitrag zur Förderung der energetischen Sanierung, finden Sie die Details zu den  Fördermitteln.

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Vorgaben bei der Erneuerung einzelner Komponenten

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Werden einzelne Bauteile erneuert bzw. ausgetauscht müssen die Vorgaben zum Wärmedurchgangskoeffizienten berücksichtigt werden. Im Gebäudeenergiegesetz finden sich die entsprechenden Werte:

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• Außenwand: geforderter U-Wert von 0,24
• Fenster: geforderter U-Wert von 1,30
• Dachflächenfenster: geforderter U-Wert von 1,40
• Verglasungen: geforderter U-Wert von 1,10
• Dachschrägen: geforderter U-Wert von 0,24
• Oberste Geschossdecke: geforderter U-Wert von 0,24
• Flachdächer: geforderter U-Wert von 0,20
• Wände/Decken gegen unbeheizte Keller und Bodenplatten: geforderter U-Wert von 0,30
• Decken, die unten an Außenluft grenzen: geforderter U-Wert von 0,24

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Förderungen bei Sanierungspflicht

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Nicht nur der Heizungsaustausch wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt, auch weitere Einzelmaßnahmen oder die energetische Komplettsanierung des Gebäudes werden Bezuschusst. Dies geschieht entweder als direkter Zuschuss oder aber als zinsvergünstigter Kredit.

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EU-Sanierungspflicht: Das ist geplant

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Erst im Dezember 2023 hat sich die EU bezogen auf den Gebäudesektor auf strengere Energievorgaben geeinigt. Bis 2030 soll der Energieverbrauch in diesem Bereich um mindestens 16% reduziert werden, bis 2035 sind ganze 22% angepeilt. Wie genau diese Werte erreicht werden sollen ist zum größten Teil eine Angelegenheit der Mitgliedsstaaten. Ziel ist es, dass alle Gebäude bis 2030 die Effizienzklasse “E” erreichen und keine Immobilie mehr der niedrigsten Energieklasse “G” bzw. “H” in Deutschland angehört.

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Bislang sind diese Vorgaben allerdings noch nicht in allen Mitgliedsstaaten umgesetzt worden, in Deutschland beispielsweise gelten lediglich die Vorgaben des GEG. Derzeit existiert hierzulande also keine gesetzliche Regelung die alle Immobilienbesitzer zu einer energetischen Sanierung verpflichtet.

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Wie wird die Sanierungspflicht kontrolliert?

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Es gibt nicht überall eine einheitliche Regelung zur Überwachung der Einhaltung der Sanierungsvorschriften. Deutschland verfügt beispielsweise über keine spezielle und offizielle Stelle, die eine Kontrolle der Sanierungspflicht sicherstellt.

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.Grundsätzlich liegt die Verantwortung für die stichprobenartige Überprüfung, ob beispielsweise die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises erfüllt wird, bei den Baubehörden der Bundesländer. Allerdings variieren sowohl die Häufigkeit als auch die Intensität dieser Überprüfungen. Zusätzlich gibt es eine indirekte Form der Kontrolle, die insbesondere dann relevant wird, wenn Fördermittel der KfW für Sanierungsmaßnahmen genutzt werden. Die Vergabe dieser Mittel ist oft an bestimmte Bedingungen geknüpft, die sich an den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) orientieren. Dadurch wird zumindest teilweise eine Einhaltung der EnEV-Standards überwacht.

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Eine weitere, informellere Kontrolle erfolgt bei der Ausstellung von Energieausweisen. Fachleute, die im Zuge eines Immobilienverkaufs einen Energieausweis ausstellen, können beurteilen, ob ein Gebäude den aktuellen Standards entspricht. Allerdings haben Energieberater keine offizielle Kontrollfunktion und sind nicht verpflichtet, Verstöße zu melden.

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Schornsteinfeger spielen ebenfalls eine Rolle bei der Überprüfung der Einhaltung bestimmter Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Im Rahmen ihrer regelmäßigen Feuerstättenschau bewerten sie zum Beispiel die Effizienz von Heizungsanlagen und können Empfehlungen zur energetischen Sanierung aussprechen.

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Tipps zur Umsetzung der Sanierungspflicht

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Stellt sich heraus, dass Sie zur energetischen Sanierung Ihrer Immobilie verpflichtet sind, sollten Sie sich mit einem Energieexperten kurzschließen. Dieser wird Sie bei der Planung und Umsetzung der Maßnahmen unterstützen und über die konkreten Fördermöglichkeiten informieren. Darüber hinaus sollten Sie sich umfassend über aktuelle Regelungen und Anforderungen informieren.

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• Informieren Sie sich über aktuelle Regelungen und Anforderungen um sicherzustellen, dass Ihre Maßnahmen auch tatsächlich den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Kontaktieren Sie auch zuständige Behörden wie das Bauamt um sicherzustellen, dass die Arbeiten so ablaufen können wie geplant.
• Ziehen Sie einen Energieexperten zu Rate. Dieser Schritt ist oft verpflichtend wenn es um die Vergabe von Fördermitteln geht. Aber auch so ist dringend anzuraten einen Experten zu involvieren. Dieser wird Ihnen bei der Erstellung eines Sanierungsfahrplans helfen, der genau auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist.
• Informieren Sie sich über die Förder, - und Finanzierungsmöglichkeiten, die Ihnen zustehen. Auch hier ist eine entsprechende Beratung empfehlenswert.
• Engagieren Sie qualifizierte, erfahrene Handwerker, die alle gewünschten Sanierungsmaßnahmen fachgerecht und effizient ausführen.

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Fazit

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Der Gebäudebereich ist ein entscheidender Hebel zur Reduzierung des Energieverbrauchs in Deutschland, was durch energetische Sanierungen deutlich verbessert werden kann. Eigentümer von Altbauten stehen jedoch häufig vor der Pflicht, umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, insbesondere bei Eigentümerwechseln. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt hierbei klare Vorgaben vor, etwa zur Dämmung und zum Austausch veralteter Heizsysteme. Trotz der strengen Regelungen gibt es zahlreiche Fördermöglichkeiten, die die finanzielle Belastung abmildern. Mit Blick auf die EU-weiten Klimaziele werden die Anforderungen bis 2030 weiter verschärft. Eine umfassende Information und Beratung sind unerlässlich, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig von staatlichen Förderungen zu profitieren.

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