Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Das sollten Sie wissen

Ist eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus geeignet?

Ja, eine Wärmepumpe eignet sich für die meisten Mehrfamilienhäuser. Möglich sind 2 Grundvarianten: eine zentrale Anlage für das gesamte Gebäude oder mehrere dezentrale Wärmepumpen je Wohnung. 3 Faktoren entscheiden über die Eignung: der Dämmstandard, die verfügbare Aufstellfläche und die berechnete Heizlast.

Je besser die Dämmung, desto niedriger die nötige Vorlauftemperatur. Niedrige Vorlauftemperaturen erhöhen die Effizienz der Wärmepumpe deutlich. Unsanierte Altbauten benötigen deshalb oft mehr Planungsaufwand als gedämmte Neubauten.

Zentrale oder dezentrale Wärmepumpe: Welches System passt zum Mehrfamilienhaus?

Eine zentrale Wärmepumpe versorgt das ganze Gebäude, eine dezentrale Lösung jede Wohnung einzeln. Beide Konzepte unterscheiden sich deutlich bei Kosten, Abrechnung und Planungsaufwand.

Zentrale Systeme sparen bei der Anschaffung. Dezentrale Systeme sparen bei Verteilverlusten und vereinfachen die Abrechnung.

Ein direkter Effizienzvergleich beider Systeme fehlt bislang in großen Feldstudien für Mehrfamilienhäuser. Die Jahresarbeitszahl (JAZ) bleibt trotzdem die wichtigste Vergleichsgröße. Sie beschreibt das Verhältnis von abgegebener Wärme zu eingesetztem Strom über ein Jahr. Bei Einfamilienhäusern liegt die JAZ von Luft-Wasser-Wärmepumpen im Bestand laut Fraunhofer ISE bei durchschnittlich 3,4 (2025). Übertragbare Werte speziell für Mehrfamilienhäuser liegen öffentlich noch nicht vor.

Wann lohnt sich eine zentrale Wärmepumpe?

Eine zentrale Wärmepumpe lohnt sich bei einheitlichem Sanierungsstand aller Wohnungen. Sie passt außerdem zu Gebäuden mit Platz für Technikraum und Pufferspeicher. Ein Pufferspeicher speichert überschüssige Wärme und stellt sie bei Bedarf bereit. So lässt sich die Anlage mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach kombinieren.

Wann lohnt sich eine dezentrale Lösung?

Eine dezentrale Lösung passt besser zu Gebäuden mit unterschiedlichem Sanierungsstand je Wohnung. Sie vermeidet die aufwendige Koordination zwischen Eigentümern bei einer zentralen Anlage. Jede Wohneinheit zahlt dabei ihren eigenen Stromverbrauch direkt. Ein Nachteil bleibt der höhere Platzbedarf: Jede Wohnung braucht ein eigenes Außen- oder Innengerät.

Welche Wärmepumpen-Arten kommen im Mehrfamilienhaus infrage?

3 Wärmepumpen-Arten kommen für Mehrfamilienhäuser infrage: Luft-Wasser-, Sole-Wasser- und Wasser-Wasser-Wärmepumpen. Sie unterscheiden sich in Wärmequelle, Effizienz und Installationsaufwand.

Luft-Wasser-Wärmepumpen lassen sich relativ einfach installieren. Mehrere Einheiten arbeiten modular zusammen und decken so den Wärmebedarf des ganzen Gebäudes. Sole-Wasser-Wärmepumpen nutzen die ganzjährig konstante Erdreich-Temperatur. Das erhöht die Effizienz, erfordert aber Erdsonden oder Erdkollektoren. Wasser-Wasser-Wärmepumpen benötigen eine geeignete Grundwasserquelle in der Nähe. Sie brauchen zusätzlich eine wasserrechtliche Genehmigung der zuständigen Behörde.

Braucht die Eigentümergemeinschaft für den Einbau Einstimmigkeit?

Nein, seit der WEG-Reform 2020 reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Vor der Reform galt für bauliche Veränderungen häufig Einstimmigkeit. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt eine andere Regel.

§ 20 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) stuft den Einbau einer Wärmepumpe als "bauliche Veränderung" ein. Der Gesetzestext lautet: "Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden." Für die Beschlussfassung gilt die allgemeine Mehrheitsregel aus § 25 Abs. 1 WEG: Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet.

Eine Wärmepumpe zählt allerdings nicht zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Dort stehen nur 5 Fälle: barrierefreier Umbau, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und seit Oktober 2024 Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke). Kein einzelner Eigentümer kann den Einbau einer Wärmepumpe deshalb allein erzwingen. Er braucht die Mehrheit der Gemeinschaft.

Wer trägt die Kosten, wenn nicht alle zustimmen?

Die Kostenverteilung folgt § 21 WEG und hängt vom Mehrheitsverhältnis ab. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zu, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig. Das Gleiche gilt, wenn sich die Maßnahme innerhalb angemessener Zeit amortisiert. Erreicht der Beschluss nur eine einfache Mehrheit ohne diese Schwellen, zahlen ausschließlich die zustimmenden Eigentümer. Nur sie profitieren dann auch von der neuen Anlage.

In der Praxis streben Eigentümergemeinschaften deshalb meist die qualifizierte Mehrheit an. Nur so tragen alle Eigentümer die Kosten gemeinsam. Nur so profitieren auch alle vom günstigeren Heizsystem.

Wie werden die Heizkosten auf die Mieter verteilt?

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor: 50 bis 70 Prozent der Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Der Rest verteilt sich nach einem festen Schlüssel, meist der Wohnfläche. Das gilt für Wärmepumpen genauso wie für Gas- oder Ölheizungen.

Die genaue Aufteilung innerhalb der Spanne bestimmt der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft. Ein häufiger Praxiswert ist eine 60-zu-40-Aufteilung.

Direkte oder indirekte Verbrauchsmessung: Was ist der Unterschied?

Bei der direkten Messung erfasst ein eigener Wärmemengenzähler den Verbrauch jeder Wohnung exakt. Bei der indirekten Messung ermitteln Heizkostenverteiler an den Heizkörpern den Verbrauch näherungsweise. Die direkte Messung kostet mehr in der Anschaffung. Sie liefert dafür genauere Werte.

Seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu installierte Zähler fernablesbar sein. Bereits installierte, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Diese Frist betrifft viele ältere Mehrfamilienhäuser direkt.

Welche baulichen Herausforderungen gibt es bei der Installation?

Die 3 größten Herausforderungen sind Schallschutz, Platzbedarf und hydraulischer Abgleich. Alle 3 erfordern in einem Mehrfamilienhaus mehr Planung als in einem Einfamilienhaus.

Für den Schallschutz gilt die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm). In einem allgemeinen Wohngebiet liegt der Grenzwert bei 55 Dezibel tagsüber und 40 Dezibel nachts. In einem reinen Wohngebiet gelten 50 beziehungsweise 35 Dezibel. Stehen mehrere Außengeräte auf einem Dach oder im Innenhof, bewertet die Behörde die Gesamtbelastung aller Geräte gemeinsam, nicht jedes Gerät einzeln. Zusätzlich schützt die Norm DIN 4109-1 die Innenräume: Der Grenzwert für Geräusche aus der Gebäudetechnik liegt bei 30 Dezibel in Wohn- und Schlafräumen.

Der Platzbedarf betrifft vor allem Luft-Wasser-Wärmepumpen mit ihren Außeneinheiten. Bei mehreren Geräten braucht die Eigentümergemeinschaft einen gemeinsamen Aufstellort mit ausreichend Abstand zu Fenstern.

Der hydraulische Abgleich verteilt die Heizwärme gleichmäßig auf alle Heizkörper und Steigleitungen. In einem Mehrfamilienhaus mit vielen Steigsträngen ist er komplexer als in einem Einfamilienhaus. Eine wichtige Einschränkung: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) begrenzt die gesonderte Förderung für die Heizungsoptimierung ausdrücklich. Die BAFA-Regel lautet wörtlich: "Die Förderung für Maßnahmen zur Verbesserung der Anlageneffizienz wird begrenzt auf Bestandsgebäude mit höchstens fünf Wohneinheiten." Größere Mehrfamilienhäuser erhalten für den hydraulischen Abgleich selbst also keine gesonderte BAFA-Förderung. Sie können den Abgleich aber als Teil der Wärmepumpen-Installation mitplanen.

Wie viel Förderung gibt es für Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus?

Die BEG-458-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude, KfW-Programm 458) deckt seit dem 21. Juli 2026 eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Zusätzlich existieren 2 Boni: der Klimageschwindigkeitsbonus und der Einkommensbonus.

Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 erstmals und danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte. Der Einkommensbonus gilt nur für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt jeder selbstnutzende Eigentümer diesen Bonus separat für die eigene Einheit (sogenannter Zusatzantrag).

Für Mehrfamilienhäuser gilt zusätzlich ein gestaffelter Förderhöchstbetrag je Wohneinheit: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und jeweils 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit. Dieser Betrag ist eine Obergrenze für die förderfähigen Kosten, keine garantierte Auszahlung. Die tatsächliche Förderung ergibt sich aus dem Fördersatz mal den tatsächlichen förderfähigen Kosten bis zu dieser Grenze.

Die folgende Tabelle zeigt, wie der maximale Förderhöchstbetrag mit der Gebäudegröße wächst:

Diese Beträge sind reine Förderdeckel. Bei vielen Mehrfamilienhäusern liegen die realen Investitionskosten darunter. Dann begrenzen die tatsächlichen Kosten die Förderung, nicht der Deckel.

Eine wichtige Einschränkung betrifft die Antragsberechtigung: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Privatperson als Alleineigentümer kann über BEG-458 fördern lassen. Eine Vermietungsgesellschaft in Form einer juristischen Person, etwa eine GmbH oder Genossenschaft, ist über BEG-458 nicht antragsberechtigt. Sie nutzt stattdessen das separate KfW-Förderprogramm BEG-459 für Unternehmen, mit niedrigerem Fördersatz von maximal 35 Prozent.

Können Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen?

Ja, aber die Umlage ist gesetzlich begrenzt. Nach § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darf ein Vermieter jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Zusätzlich begrenzt § 559 Abs. 3a BGB die Erhöhung auf maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.

Für den Austausch einer Heizungsanlage gegen eine Wärmepumpe gilt zusätzlich § 559e BGB. Diese Vorschrift erlaubt zwar 10 statt 8 Prozent Umlage. Sie begrenzt die Erhöhung aber auf lediglich 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren – deutlich niedriger als der allgemeine Deckel. Erhaltene Fördergelder muss der Vermieter vorher von den umlagefähigen Kosten abziehen. § 559a Abs. 1 BGB stellt klar: "Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559." Mehr zu den rechtlichen Pflichten von Vermietern lesen Sie im Artikel zur energetischen Sanierung als Vermieter.

Was kostet eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus – und wie verteilen sich die Kosten?

Eine zentrale Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus kostet zwischen 27.000 und 50.000 Euro. Diese Spanne nennt die Verbraucherzentrale Energieberatung (Stand 2026), abhängig von Systemtyp und Gebäudegröße, ohne Förderabzug.

Bei den laufenden Kosten liegt die Wärmepumpe klar vorn. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nennt der co2online-Heizspiegel 2025 folgende Werte: 680 Euro Heizkosten mit Wärmepumpe (2024) gegenüber 1.030 Euro mit Gasheizung. Für 2025 prognostiziert co2online 715 Euro Wärmepumpe gegenüber 1.180 Euro Gas.

Rechenbeispiel zur Heizkostenverteilung: Ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten nutzt eine zentrale Wärmepumpe mit Wärmemengenzählern je Einheit. Die Jahresbetriebskosten betragen 10.000 Euro. Bei einer 60-zu-40-Aufteilung entfallen 6.000 Euro auf den verbrauchsabhängigen Anteil und 4.000 Euro auf den Flächenanteil.

Eine Musterwohnung verbraucht 10 Prozent des Gesamtverbrauchs und misst 15 Prozent der Gesamtwohnfläche. Ihre Jahreskosten berechnen sich so:

Diese Musterwohnung zahlt damit 100 Euro Heizkosten pro Monat.

Eine Wärmepumpe ist meist nur ein Baustein der Gesamtsanierung eines Mehrfamilienhauses. Dämmung, Fenster und Heizflächen wirken direkt auf die nötige Vorlauftemperatur und damit auf die Effizienz der Anlage. Einen vollständigen Überblick bietet der Artikel zur energetischen Sanierung im Mehrfamilienhaus.

Häufig gestellte Fragen zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Braucht der Einbau einer Wärmepumpe in der WEG Einstimmigkeit?

Nein. Seit der WEG-Reform 2020 reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG.

Wer zahlt, wenn nur ein Teil der Eigentümer zustimmt?

Ohne qualifizierte Mehrheit zahlen nur die zustimmenden Eigentümer. Nur sie profitieren dann von der Anlage.

Wie hoch ist die maximale BEG-458-Förderung für ein Mehrfamilienhaus?

Die Grundförderung beträgt 30 Prozent. Kombiniert erreicht sie bis zu 70 oder 80 Prozent der förderfähigen Kosten, je nach Einkommen.

Können Vermieter die Wärmepumpen-Kosten auf die Mieter umlegen?

Ja, begrenzt auf 10 Prozent jährlich und maximal 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren nach § 559e BGB.