Energetische Sanierung Mehrfamilienhaus 2026: Ablauf, WEG, Förderung

In welcher Reihenfolge saniert man ein Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus saniert man in 5 Schritten: Bestandsaufnahme, Dach, Fassade mit Fenstern, Heizung und Einregulierung. Die Reihenfolge folgt der Heizlast. Das ist die Wärmeleistung, die das Gebäude am kältesten Tag braucht. Jede Hüllmaßnahme senkt sie, die Heizung wird danach kleiner und günstiger ausgelegt.

Kurz eingeordnet: Das Verbraucherportal co2online empfiehlt: „Erst die Gebäudehülle dämmen, dann die Heizung erneuern.“ Fällt die alte Heizung früher aus, legen Fachbetriebe die neue auf den Zielzustand nach der Hüllsanierung aus. Wie die Wärmepumpe im großen Haus funktioniert, erklärt der Beitrag Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) legt die Schritte als Empfehlung fest, rechtlich bindend ist er nicht. Ein iSFP ist ein geförderter Plan eines Energieberaters. Ob er sich lohnt, zeigt der Beitrag iSFP im Mehrfamilienhaus.

Welche Pflichten gelten im Mehrfamilienhaus ab 6 Wohnungen?

Ab 6 Wohnungen schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 3 zusätzliche Pflichten vor: Wärmepumpen-Betriebsprüfung, Heizungsprüfung und hydraulischen Abgleich nach Heizungseinbau. Das GModG ersetzt seit dem 29.07.2026 das Gebäudeenergiegesetz. Die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien ist entfallen.

• § 60a GModG: Wärmepumpen, die nach dem 31.12.2023 eingebaut wurden, werden nach 1 Heizperiode geprüft, spätestens nach 2 Jahren.
• § 60b GModG: Wassergeführte Heizungen werden innerhalb 1 Jahres nach Ablauf von 15 Jahren ab Einbau geprüft und optimiert, vor dem 01.10.2009 eingebaute Anlagen bis zum 30.09.2027. Wärmepumpen mit Prüfung nach § 60a sind ausgenommen.
• § 60c GModG: Nach dem Einbau einer Heizung ist ein hydraulischer Abgleich Pflicht. Das ist die Einstellung der Wassermengen je Heizkörper.

Dazu kommt eine Förderlücke: Die BAFA-Heizungsoptimierung fördert nur Bestandsgebäude mit höchstens 5 Wohneinheiten. Einen Abgleich an der bestehenden Heizung zahlen Eigentümer im 6-Parteien-Haus deshalb selbst. Nach dem Einbau einer Wärmepumpe ist er ab 6 Wohnungen ohnehin Pflicht (§ 60c GModG), die KfW kann im Nachweisprozess eine Bestätigung verlangen. Details stehen im Beitrag hydraulischer Abgleich. Wer mehr als 10 % der Fläche einer Bauteilgruppe erneuert, muss die Bauteilanforderungen einhalten, für die Außenwand einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) (§ 36 GModG, Anlage 7).

Wie beschließt eine Eigentümergemeinschaft die Sanierung?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt energetische Maßnahmen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, die Kostenverteilung hängt aber von Mehrheit und Amortisation ab. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) seit dem 01.12.2020. Eine Zustimmung aller ist nicht mehr nötig.

Kurz eingeordnet: Für die Kosten aller Eigentümer gibt es 2 Wege, die doppelt qualifizierte Mehrheit oder die Amortisation. Als angemessen gilt nach verbreiteter Auffassung in der Regel ein Zeitraum von 10 Jahren. Eine Fassadendämmung, die sich in 10 Jahren nicht über Einsparungen rechnet, braucht deshalb den doppelt qualifizierten Beschluss, damit alle Eigentümer mitzahlen. Verboten sind Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Ist die energetische Sanierung eine privilegierte Maßnahme?

Nein, die energetische Sanierung gehört nicht zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Einen Anspruch einzelner Eigentümer gibt es nur für 5 Zwecke: Barrierefreiheit, Laden von E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikation und Steckersolargeräte. Die Erleichterung für Sanierungen kommt aus der einfachen Mehrheit. Maßnahmen, die ein Gesetz vorschreibt, zählen nach Auffassung in der Fachliteratur zur Erhaltung, etwa die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 35 GModG).

Wie bereitet die Verwaltung den Beschluss vor?

Die Verwaltung lädt mindestens 3 Wochen vor der Versammlung ein und legt Angebote, Kostenverteilung und Finanzierung vor. Eine virtuelle Versammlung ist möglich, wenn 3/4 der abgegebenen Stimmen das beschließen. Ein Umlaufbeschluss braucht grundsätzlich die Zustimmung aller in Textform. Finanzierungsquellen sind Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder ein Kredit der Gemeinschaft. Die Rücklage ist oft knapp: „88,9 Prozent der teilnehmenden Verwaltungen bewerten die Rücklagen ihrer WEG als nicht ausreichend“, meldet der Verwalterverband VDIV (Verwalter-Monitor, 10/2025). Die Förderanträge stellt die Verwaltung vor Beginn der Arbeiten. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.

Wie viel Förderung gibt es je Wohneinheit?

Die Förderung im Mehrfamilienhaus richtet sich nach Höchstgrenzen je Wohneinheit, die ab der 2. Wohnung sinken: beim Heizungstausch 28.000 € für die 1. und 15.000 € für die 2. bis 6. Wohnung. Die Konditionen gelten seit dem 21.07.2026. WEG, Vermietende und Selbstnutzende sind antragsberechtigt.

Kurz eingeordnet: Die Werte sind förderfähige Kosten, keine Zuschüsse. Den iSFP-Bonus von 5 % gibt es erst ab einer Mindestinvestition in Höhe der Höchstgrenze ohne Bonus. Bei 6 Wohnungen sind das 105.000 €, der Bonus gilt nur für den Betrag darüber. Die Energieberatung fördert das BAFA mit 50 %, ab 3 Wohnungen höchstens 850 €, plus 250 € für die Erläuterung in der Eigentümerversammlung. Ab dem 01.02.2027 sinkt der Heizungs-Höchstbetrag der 1. Wohnung halbjährlich um 750 €.

Was bekommen selbstnutzende Eigentümer in der WEG zusätzlich?

Selbstnutzende Eigentümer können zum Basisantrag der WEG einen eigenen Zusatzantrag für den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 % und den Einkommensbonus stellen. Grundlage ist der Anteil der förderfähigen Kosten, der auf ihre Wohnung entfällt (KfW Merkblatt 458, gültig ab 24.09.2026). Der Förderhöchstbetrag des Gebäudes verteilt sich dabei zu gleichen Teilen auf alle Wohnungen, bei 6 Wohnungen und mindestens 103.000 € förderfähigen Kosten sind das rund 17.170 €. Der Klimabonus bringt dann rund 2.750 € zusätzlich. Vermietende erhalten nur die 30 % Grundförderung.

Effizienzhaus oder Einzelmaßnahmen: Was bringt mehr?

Im Mehrfamilienhaus können Einzelmaßnahmen mehr Zuschuss bringen, weil die KfW 261 seit dem 21.07.2026 je nach Effizienzhaus-Stufe nur noch 0 bis 10 % Tilgungszuschuss zahlt, vor Boni. Ein Effizienzhaus 55 EE erhält laut Merkblatt (gültig ab 24.09.2026) 5 %, ein Effizienzhaus 40 EE 10 %. EE heißt, dass mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Die Nachhaltigkeitsklasse bringt 5 Prozentpunkte, ein Worst Performing Building 10 Prozentpunkte mehr. Nach einem geförderten Effizienzhaus sind Einzelmaßnahmen erst 3 Jahre später förderfähig, das gilt auch umgekehrt. Welche Kreditkonditionen gelten, zeigt der Beitrag KfW 261.

42watt-Rechenbeispiel: Was kostet die Sanierung eines 6-Parteien-Hauses?

Im 42watt-Rechenbeispiel kostet die Sanierung eines 6-Parteien-Hauses 375.500 €, die Einzelmaßnahmen-Förderung deckt 74.500 € oder 19,8 %. Annahmen: 6 Wohnungen à 70 m², funktionierende Ölheizung, Antrag im Oktober 2026, keine Selbstnutzer-Boni. Die Kosten sind Annahmen für ein mittleres Angebotsniveau, keine Marktdaten.

Kurz eingeordnet: Je Wohnung fallen 62.583 € an, davon trägt die Förderung 12.417 €. Bei der Heizung liegt der effektive Satz wegen der Höchstgrenzen bei 20,6 % statt 30 %. Derselbe Umfang als Effizienzhaus 55 EE brächte 18.000 € Tilgungszuschuss auf 360.000 € Kredit. Mit Baubegleitung und iSFP wären das 24.850 € oder 6,6 %. Der Effizienzhaus-Weg bringt hier erst ab 20 % Tilgungszuschuss mehr Zuschuss, den Zinsvorteil des Kredits nicht eingerechnet, etwa als Effizienzhaus 40 EE mit Worst-Performing-Bonus. Ob das Gebäude diese Klasse erreicht, berechnet der Energieberater.

Was dürfen Vermietende nach der Sanierung umlegen?

Vermietende dürfen 8 % der Hüllkosten und 10 % der Kosten eines geförderten Heizungstauschs auf die Jahresmiete umlegen, jeweils nach Abzug von Förderung und Erhaltungsanteil. Die Kappungsgrenzen begrenzen den Aufschlag innerhalb von 6 Jahren auf 3 €/m², bei Mieten unter 7 €/m² auf 2 €/m². Für die Heizung gelten höchstens 0,50 €/m² (§§ 559, 559e BGB). Die Ankündigung muss 3 Monate vor Beginn in Textform erfolgen (§ 555c BGB).

Kurz eingeordnet: Zusammen steigt die Miete einer 70-m²-Wohnung um 184,83 € im Monat oder 2,64 €/m². Das liegt unter der Gesamtkappung von 3 €/m². War die Miete vorher niedriger als 7 €/m², sind höchstens 140 € zulässig. Auf den Eigenanteil von 50.167 € je Wohnung ergibt die Mehrmiete von 2.218 € im Jahr eine Bruttorendite von 4,4 %. Für Mietende stieg die Warmmiete trotz Energieeinsparung in allen untersuchten Sanierungsvarianten, zeigt eine Studie von Prognos für den WWF (06/2024). Fristen und Steuerfragen erklärt der Beitrag energetische Sanierung als Vermieter.

Wie werden CO2-Kosten im Mehrfamilienhaus geteilt?

Die CO2-Kosten der Heizung teilen Vermietende und Mietende seit dem 01.01.2023 nach einem 10-Stufen-Modell: Je mehr CO2 das Gebäude pro m² Wohnfläche ausstößt, desto mehr zahlen Vermietende. Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). In der WEG liefert die Heizkostenabrechnung die nötigen Angaben, vermietende Eigentümer rechnen den Mieteranteil selbst ab.

Kurz eingeordnet: Die Tabelle zeigt 4 der 10 Stufen, dazwischen steigt der Vermieteranteil je 5 kg um 10 Prozentpunkte, von 80 % auf die letzte Stufe um 15 Prozentpunkte. Im 42watt-Rechenbeispiel verbraucht das Haus 70.000 kWh Heizöl im Jahr. Mit dem Standardwert von 0,2664 kg CO2 je kWh sind das 18,6 Tonnen oder 44,4 kg/m². Vermietende tragen damit 70 %. Beim CO2-Preis von 65 € pro Tonne, dem Höchstwert des Korridors 2026, sind das 848 € im Jahr. Nach dem Umstieg auf die Wärmepumpe fällt auf den Heizstrom kein nationaler CO2-Preis an. Vermietende, die nach dem 29.07.2026 eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, tragen ab dem 01.01.2028 die Hälfte von CO2-Kosten und Gas-Netzentgelt (§ 5a CO2KostAufG). Mehr zum Preispfad steht im Beitrag CO2-Steuer.

Häufige Fragen zu energetischer Sanierung im Mehrfamilienhaus

Kann ein einzelner Eigentümer die Sanierung blockieren?

Nein, seit dem WEMoG genügt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Überstimmte Eigentümer zahlen aber nur mit, wenn der Beschluss doppelt qualifiziert ist oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Muss ich mein Mehrfamilienhaus 2026 sanieren?

Nein, eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es 2026 nicht. Pflicht sind Einzelvorgaben wie die Dämmung der obersten Geschossdecke und ab 6 Wohnungen die Prüfungen nach §§ 60a bis 60c GModG.

Können Wohnungseigentümer den Steuerbonus nach § 35c EStG nutzen?

Ja, selbstnutzende Wohnungseigentümer können ihren Kostenanteil nach § 35c EStG mit 20 % über 3 Jahre absetzen, höchstens 40.000 € je Wohnung. Die Maßnahme muss bis zum 31.12.2029 abgeschlossen sein. Für denselben Kostenanteil ist keine BEG-Förderung möglich.

Ändert sich die Heizungsförderung 2027?

Ja, ab dem 1. Quartal 2027 soll die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 % sinken, plus 15 % Bonus für in der EU gefertigte Geräte. Das hat die KfW am 08.07.2026 angekündigt, der genaue Starttermin ist offen. Bereits fest ist: Ab dem 01.02.2027 sinken halbjährlich der Klimageschwindigkeitsbonus um 4 Prozentpunkte und der Höchstbetrag der 1. Wohnung um 750 €.