Energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus
Für viele Eigenheimbesitzer ist die energetische Sanierung ein interessantes Thema im Hinblick auf langfristige Einsparungen sowie Klimaschutz. Doch auch an Eigentümern von Mehrfamilienhäusern gehen derartige Überlegungen nicht vorüber, da energiesanierte Wohnungen derzeit gefragter sind, als jene die keine ressourcenschonenden Standards erfüllen. Aufgrund der Größe und der Zahl der Bewohner unterscheidet sich die Herangehensweise bei Mehrfamilienhäusern. Wie Sie bei der energetischen Sanierung im Mehrfamilienhaus am besten vorgehen und welche Herausforderungen bestehen, erfahren Sie hier.
Energetische Sanierung, Modernisierung oder Renovierung?
Begriffe wie Energetische Sanierung, Modernisierung und Renovierung sind uns allen ein Begriff, aber was genau bedeuten sie eigentlich und wie grenzen sie sich voneinander ab?
Sanierungen:
Sanierungen erfolgen typischerweise als Reaktion auf bestehende Schäden, wie etwa ein feuchter Keller, veraltete Wasser- und Abwasserleitungen oder bröckelnder Putz. Zu Beginn wird in der Regel eine umfassende Analyse der festgestellten Mängel unter Berücksichtigung des Lebenszyklus der Immobilie durchgeführt.
Ziel der Sanierung ist es, den ursprünglichen Zustand der Immobilie unter Einhaltung des aktuellen technischen Standards wiederherzustellen und dadurch den Bestand zu verbessern. Da Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich sind, sollte überprüft werden, ob zusätzliche Maßnahmen, sofern wirtschaftlich sinnvoll, gleich mit umgesetzt werden können.
Eine energetische Sanierung, teils auch thermische Sanierung genannt, umfasst sämtliche bauliche Maßnahmen, die dabei helfen dauerhaft und nachhaltig Energie einzusparen. Diese umfassen zum Beispiel die Dämmung von Fassade und Dach, den Einbau einer neuen Heizanlage bzw. die Modernisierung der bestehenden oder den Austausch von Fenstern und Türen.
Renovierungen:
Renovierungen konzentrieren sich hauptsächlich auf die optische Aufwertung einer Immobilie, wie zum Beispiel das Auffrischen der Wände mit neuen Farben oder die Anpassung an veränderte familiäre Bedürfnisse und persönliche Wohnvorstellungen. Hierbei liegt nicht zwangsläufig ein Schaden vor. Rechtlich gesehen müssen bei Renovierungen keine modernen Standards in den Bereichen Wärme- und Feuchteschutz, Schall- oder Brandschutz erfüllt werden. Diese Maßnahmen beschränken sich meist auf die äußeren und inneren Oberflächen des Gebäudes.
Modernisierungen:
Modernisierungen gehen über die reine Wiederherstellung des ursprünglichen Gebäudezustands hinaus und zielen auf eine signifikante technische und energetische Verbesserung ab. Diese Verbesserungen müssen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen, was sowohl den Wärmeschutz als auch den Feuchte-, Schall- und Brandschutz betreffen kann. Beispiele hierfür sind das Anbringen von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) an der Fassade, das Abdichten und Dämmen von Kellern und Dächern oder der Einbau von Fenstern zur Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes.
Vergleichsgröße Energieeffizienz
Energieeffizienz beschreibt das Verhältnis zwischen eingesetzter Energie und erzieltem Ergebnis. Wie viel Energie benötigen wir beispielsweise, um eine angenehme Raumtemperatur zu erreichen, unseren täglichen Arbeitsweg zu bewältigen oder Straßen zu beleuchten? Grundsätzlich gilt: Je höher die Energieeffizienz, desto geringer die Energieverluste und umso weniger CO2 wird bei gleichbleibendem Komfort ausgestoßen.
Um die Energieeffizienz messbar und vergleichbar zu machen, wurden in den letzten Jahren Energieeffizienzklassen eingeführt. Sie kennen die EU-Energielabel vermutlich bereits von Haushaltsgeräten wie Kühlschränken oder Spülmaschinen. Auch Häuser benötigen seit einiger Zeit einen Energieausweis, der Kauf- oder Mietinteressierten Auskunft über die Energiebilanz des Gebäudes und die zu erwartenden Heizkosten gibt. Die höchste Energieeffizienzklasse, A+, wird an Gebäude vergeben, die durch Dämmung und ein effizientes Heizsystem besonders viel Energie einsparen. Eine Sanierung ist hier meist kaum erforderlich. Die niedrigste Klasse, H, hingegen weist auf einen hohen jährlichen Energiebedarf hin.
Zusätzlich hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eigene Standards definiert, wie etwa die KfW-Effizienzhäuser 55, 70, 85 und 100. Diese Standards vergleichen den Energieverbrauch eines Hauses mit einem Referenzgebäude. Kredite und Zuschüsse hängen davon ab, welcher Standard durch die energetischen Sanierungen erreicht wird. Mit der Neufassung des Gebäudeenergiegesetztes im Jahr 2023 wurde festgelegt, dass Neubauten den Effizienzstandard 55 zu erfüllen haben.
Energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus
Der Vorteil einer energetischen Sanierung im Vergleich zu einer rein optischen Renovierung eines Mehrfamilienhauses liegt in der Wirtschaftlichkeit: Die Kosten amortisieren sich in der Regel innerhalb weniger Jahre, da sie unter anderem auf die Miete umgelegt werden können. Staatliche Förderungen machen diese Maßnahmen zusätzlich attraktiver. Um jedoch den Heizenergieverbrauch nachhaltig zu senken, ist eine Zusammenarbeit notwendig. Mieterinnen und Mieter sollten weiterhin auf ihr Heizverhalten achten, um den Rebound-Effekt zu vermeiden.
Um Heizkosten zu reduzieren und den CO2-Ausstoß zu verringern, setzen viele Sanierungswillige auf Dämmung, den Austausch von Fenstern und die Erneuerung der Heizung – oft in dieser Reihenfolge. Zunächst wird der Energieverlust durch bessere Dämmung minimiert, anschließend senkt ein effizienteres Heizsystem die verbleibenden Heizkosten weiter. Insgesamt können durch verschiedene Sanierungsmaßnahmen im Mehrfamilienhaus zwischen 5 und 30 Prozent der Energiekosten eingespart werden. Diese Einsparungen hängen jedoch stark vom individuellen Objekt ab, insbesondere vom Baujahr, Zustand und den finanziellen Möglichkeiten. Im Sanierungskonfigurator des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie können Hausbesitzer die potenziellen Kosten und Einsparungen für verschiedene Maßnahmen berechnen. Bevor Sie mit der energetischen Sanierung beginnen, sollten Sie einen professionellen Energieberater konsultieren. Dieser wird Sie dabei unterstützen, die geeigneten Maßnahmen zu identifizieren und umzusetzen. Dabei ist es wichtig, alle Sanierungsmaßnahmen aufeinander abzustimmen.
Dämmmaßnahmen im Mehrfamilienhaus
Dämmmaßnahmen sind entscheidend, um den Wärmeverlust in Mehrfamilienhäusern zu verringern und die Energieeffizienz zu steigern. Vergleichbar mit einer Daunenjacke im Winter, halten Dämmmaterialien die Wärme im Gebäude. Auf diese Weise können Sie vermeiden quasi “zum Fenster hinaus” zu heizen.
Kellerdämmung: Die Dämmung der Kellerdecke schützt besonders die Erdgeschosswohnungen vor Kälte von unten. Wer auch die Kellerräume wärmer haben möchte, muss zusätzlich Wände und Boden des Kellers dämmen, was allerdings aufwendiger und kostspieliger ist.
Fassadendämmung: Die Fassade eines Mehrfamilienhauses bietet großes Einsparpotenzial, da sie viel Fläche hat. Dies macht die Umsetzung jedoch auch kosten- und zeitintensiv. Je nach baulichen Gegebenheiten kann zwischen den Wänden gedämmt oder Isolierschichten außen oder innen angebracht werden.
Dachdämmung: Über ein ungedämmtes Dach können bis zu 30 Prozent der Heizwärme entweichen. Dies führt dazu, dass die oberen Wohnungen im Winter kalt und im Sommer sehr warm sind. Nachträgliche Dämmungen können sowohl zwischen als auch unter den Dachsparren erfolgen, beispielsweise mit ökologischen Materialien wie Hanf oder Baumwolle. Ist das Dach nicht ausgebaut, kann alternativ auch die oberste Geschossdecke gedämmt werden, was kostengünstiger ist.
Fenstererneuerung: Undichte, einfachverglaste Fenster stellen eine häufige Schwachstelle dar. Ihr Austausch verbessert das Raumklima erheblich. Moderne Fenster bestehen aus Zwei- oder Dreifachverglasungen mit wärmedämmenden Rahmen. Der entscheidende Kennwert ist der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), der bei Dreifachverglasungen unter 1,1 liegt.
Heizungsaustausch im Mehrfamileinhaus
Auch bei der Heizungsanlage gibt es in Mehrfamilienhäusern großes Einsparpotenzial. Dies kommt Mietern, Vermietern und der Umwelt zugute. Viele Mehrfamilienhäuser haben Zentralheizungen, die Wärme auf mehrere Hundert Quadratmeter verteilen müssen.
Bei der Modernisierung ist es oft sinnvoll, das bestehende System beizubehalten, um Umbaukosten zu minimieren. Bei Gasetagenheizungen kann die Energieeffizienz durch moderne Brennwerttechnik gesteigert werden. Auch Zentralheizungen profitieren von moderner Technik, wobei alternative Brennstoffe wie Holzpellets, Solarthermie oder Wärmepumpen genutzt werden können.
Eine Modernisierung ist ratsam, wenn das Heizsystem zu alt ist, die Abgasverluste zu hoch sind oder technische Mängel bestehen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die Austausch- und Nachrüstpflichten, beispielsweise den Austausch bestimmter Heizkessel oder die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen.
Herausforderungen bei der energetischen Sanierung im Mehrfamilienhaus
Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist ein bedeutender Schritt hin zu mehr Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im Gebäudebestand. Dennoch stehen Eigentümer, Verwalter und Bewohner vor einer Reihe von Herausforderungen, die diesen Prozess komplex und oft kostspielig machen.
- Hohe Investitionskosten
Die initialen Kosten für energetische Sanierungen sind oft beträchtlich. Maßnahmen wie die Dämmung von Fassaden, der Austausch von Fenstern oder die Modernisierung der Heizungsanlage erfordern erhebliche finanzielle Aufwendungen. Gerade in Mehrfamilienhäusern, wo die Kosten auf mehrere Parteien verteilt werden müssen, kann dies zu Konflikten und Verzögerungen führen.
- Uneinigkeit unter den Eigentümern
In Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern (z.B. in einer Eigentümergemeinschaft) ist es oft schwierig, einen Konsens über die durchzuführenden Maßnahmen zu finden. Unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten und Prioritäten der Eigentümer können zu Verzögerungen oder gar zum Scheitern von Sanierungsprojekten führen.
- Bauliche Gegebenheiten und Denkmalschutz
Ältere Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, stellen eine besondere Herausforderung dar. Hier sind die baulichen Maßnahmen durch gesetzliche Vorgaben eingeschränkt, was oft zu Kompromissen bei der Energieeffizienz führt. Auch bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden können die baulichen Gegebenheiten (z.B. Tragfähigkeit der Decken, Zustand der Bausubstanz) die Möglichkeiten der Sanierung einschränken.
- Bewohnerbelastung während der Bauphase
Eine energetische Sanierung ist oft mit erheblichen Eingriffen in den Alltag der Bewohner verbunden. Lärm, Schmutz und eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten der Wohnungen während der Bauarbeiten können zu Unzufriedenheit führen. In einigen Fällen ist sogar eine vorübergehende Umsiedlung erforderlich, was zusätzlichen Aufwand und Kosten verursacht.
- Langfristige Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen ist nicht immer sofort erkennbar. Die Amortisationszeiten sind oft lang, was dazu führen kann, dass Eigentümer und Bewohner den Nutzen der Maßnahmen in Frage stellen. Insbesondere bei unsicherer Energiepreisentwicklung oder wechselnden gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. durch Änderungen im Mietrecht) ist die langfristige Planung schwierig.
Technische Herausforderungen und effiziente Lösungen
Bei der Sanierung von Mehrfamilienhäusern sind technische Herausforderungen allgegenwärtig. Dazu gehören die Steigerung der Energieeffizienz, die Integration moderner Haustechnik und die Erfüllung strenger Brandschutzvorgaben. Eine häufige Problematik ist die unzureichende Wärmedämmung, die hohe Heizkosten und schlechten Wohnkomfort zur Folge hat. Eine weitere Herausforderung, stellt die Modernisierung der Heizungs- und Lüftungssysteme dar, die notwendig ist, um aktuellen Standards zu entsprechen.
Effiziente Lösungen liegen in der Anwendung moderner Dämmtechniken und Materialien, die den Energieverbrauch signifikant senken. Maßnahmen wie der Einbau von Wärmepumpen oder kontrollierten Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung können ebenfalls berücksichtigt werden. Essenziell sind auch Brandschutzmaßnahmen wie feuerbeständige Türen und Wände sowie die Installation von Rauchwarnmeldern. Mit sorgfältiger Planung und dem Einsatz fortschrittlicher Technologien lassen sich diese Herausforderungen erfolgreich bewältigen. Darüber hinaus sollten alle Arbeiten von erfahrenen Fachleuten durchgeführt und regelmäßig überprüft werden, um höchste Sicherheitsstandards zu gewährleisten.
Strukturelle und bauliche Herausforderungen
Auch strukturelle und bauliche Herausforderungen sind bei der Sanierung von Mehrfamilienhäusern keine Seltenheit. Dazu gehören die Anpassung der Statik und die Beseitigung von Schadstoffen wie Asbest oder Blei, die oft in älteren Gebäuden vorkommen. Diese Aufgaben erfordern eine gründliche Untersuchung und sorgfältige Planung. Beispielsweise müssen statische Berechnungen angepasst werden, wenn tragende Wände entfernt oder große Fensterflächen eingebaut werden sollen. Eine Zusammenarbeit mit erfahrenen Statikern und Fachfirmen, die die notwendigen Arbeiten sicher und effektiv durchführen können, ist hier die Lösung. Moderne Techniken zur Schadstoffsanierung und der Einsatz sicherer Materialien tragen dazu bei, die Gesundheit der Bewohner zu schützen und die bauliche Integrität des Gebäudes zu gewährleisten. Dazu gehört auch die fachgerechte Entsorgung gefährlicher Materialien, um Umweltschäden zu vermeiden und gesetzliche Vorgaben einzuhalten.
Effektive Planung und Koordination der Sanierungsarbeiten
Die Planung und Koordination der Sanierungsarbeiten ist entscheidend für den Erfolg eines Projekts. Herausforderungen bestehen in der Koordination der verschiedenen Gewerke, der Einhaltung des Zeitplans und der Minimierung der Beeinträchtigungen für die Bewohner. Eine strukturierte Projektplanung und effizientes Zeitmanagement sind hierbei unerlässlich. Die Beauftragung erfahrener Projektmanager, die alle Aspekte der Sanierung überwachen und koordinieren, ist die Lösung. Der Einsatz moderner Projektmanagement-Tools kann eine reibungslose und termingerechte Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen sicherstellen. Ein detaillierter Zeitplan, der alle Arbeitsschritte und Abhängigkeiten berücksichtigt, hilft dabei, Verzögerungen zu vermeiden und den Fortschritt kontinuierlich zu überwachen. Ein Kommunikationsplan sollte entwickelt werden, um alle Beteiligten stets auf dem Laufenden zu halten und etwaige Probleme frühzeitig zu identifizieren und zu lösen.
Am besten wenden Sie sich hierbei an einen Energieberater, der Sie bei allen Schritten, von der Planung bis hin zur Durchführung und Beantragung von Fördermitteln zur Seite steht. So können Sie sich sicher sein, dass alles nach Plan verläuft und Verzögerungen vermeiden.
Mehrfamilienhäuser werden, wie der Name schon sagt, von mehreren Parteien bewohnt. Eine erfolgreiche Sanierung erfordert transparente Kommunikation und die Einbindung aller Bewohner. Es ist wichtig, die Anwohner rechtzeitig über geplante Maßnahmen zu informieren und ihre Bedürfnisse und Bedenken zu berücksichtigen. Regelmäßige Informationsveranstaltungen und die Bereitstellung detaillierter Informationen über den Fortschritt der Sanierungsarbeiten sind wesentliche Bestandteile eines möglichst stressfreien Ablaufs. Ein offener Dialog und die Einbindung der Bewohner in Entscheidungsprozesse tragen dazu bei, Konflikte zu vermeiden und die Akzeptanz der Maßnahmen zu erhöhen. Kommunikationskanäle wie Newsletter, Aushänge im Gebäude und digitale Plattformen sollten genutzt werden, um sicherzustellen, dass alle Bewohner informiert sind. Zudem sollten Ansprechpartner benannt werden, die den Bewohnern für Fragen und Anliegen zur Verfügung stehen. Durch diese Maßnahmen fühlen sich die Bewohner während der Sanierungsphase nicht allein gelassen, was in der Regel zu größerer Zustimmung und Akzeptanz der Sanierungsmaßnahmen führt.
Energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus: Fördermöglichkeiten
Die Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern wird staatlich gefördert. Förderungen und Finanzierungen bieten Eigentümern finanzielle Unterstützung, um energetische Maßnahmen kostengünstiger umzusetzen. Solche Maßnahmen umfassen die Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken, den Austausch veralteter Heizsysteme sowie die Installation von Photovoltaikanlagen oder energieeffizienten Fenstern. In Deutschland stehen hierfür Programme der KfW und des BAFA zur Verfügung, die zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse und Steuererleichterungen bieten. Diese Förderungen zielen darauf ab, den Energieverbrauch zu senken, den CO2-Ausstoß zu reduzieren und langfristig die Energiekosten zu verringern. Es lohnt sich, die Fördermöglichkeiten vor Beginn der Sanierung sorgfältig zu prüfen und in die Planung einzubeziehen. In unserem Artikel zum Thema Förderungsmaßnahmen und Finanzierungen, finden Sie einen Überblick über die derzeit geltenden Regelungen.
Fazit
Es zeigt sich, dass energetische Sanierungen in Mehrfamilienhäusern ein komplexes, aber lohnendes Unterfangen sind. Während die anfänglichen Investitionskosten hoch und die Planung anspruchsvoll sein können, überwiegen die langfristigen Vorteile. Durch gezielte Maßnahmen wie Dämmungen, Fenstererneuerungen und Heizungsmodernisierungen können nicht nur erhebliche Energie- und Kosteneinsparungen erzielt, sondern auch der Wert der Immobilie gesteigert werden. Fördermöglichkeiten von KfW und BAFA erleichtern die finanzielle Belastung und machen die Investition zusätzlich attraktiv. Dennoch ist eine erfolgreiche Umsetzung auf umfassende Planung, klare Kommunikation mit den Bewohnern und professionelle Unterstützung angewiesen. Die langfristige Wirtschaftlichkeit und der positive Beitrag zum Klimaschutz machen energetische Sanierungen zu einer zukunftsweisenden Entscheidung für Mehrfamilienhäuser.
