Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2026: Was das GModG für Eigentümer regelt

Welches Gesetz gilt 2026 – GEG oder GModG?

Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), also das bisherige GEG in geänderter und umbenannter Fassung. Grundlage ist das Änderungsgesetz vom 23.07.2026. Es wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der amtliche Langname lautet jetzt „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“. Ein „GEG 2026“ gibt es damit nicht mehr als eigenes Gesetz.

Die Tabelle zeigt das Muster der Reform: Die Pflichten für die Gebäudehülle bleiben inhaltlich gleich, wandern aber um 12 Nummern nach vorn. Die Paragraphen 46 bis 51 heißen jetzt 34 bis 39. Die Heizungsregeln haben sich dagegen inhaltlich geändert.

Was regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das GModG regelt den Energiebedarf von Gebäuden vor allem in 4 Feldern: Gebäudehülle, Heizungs- und Anlagentechnik, Energieausweis und Vollzug. Es gliedert sich in 9 Teile mit Paragraphen von § 1 bis § 114 und 11 Anlagen. Die Anlagen enthalten die technischen Werte, etwa Höchstwerte für den U-Wert. Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) gibt an, wie viel Wärme ein Bauteil pro Quadratmeter und Grad Temperaturunterschied verliert.

Für Hausbesitzende im Bestand zählen vor allem die Teile 3, 4 und 5. Die Verbraucherzentrale fasst den Kern so zusammen: „Die Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und den Wärmedämmstandard des Gebäudes.“ (Verbraucherzentrale, Stand 21.08.2026). Die Paragraphen 47 bis 55 und 71 bis 73 sind als „weggefallen“ gekennzeichnet.

Welche Nachrüstpflichten gelten für Bestandsgebäude?

Für Bestandsgebäude gelten 2 Nachrüstpflichten: die Dämmung einer ungedämmten obersten Geschossdecke und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Beide Pflichten gelten unabhängig von einer geplanten Sanierung. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel gehört seit dem 29.07.2026 nicht mehr dazu.

Die Deckenpflicht steht in § 35 GModG, früher § 47 GEG. Der Wortlaut ist unverändert. Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke so dämmen, dass der U-Wert 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet. Alternativ erfüllt eine gedämmte Dachfläche darüber die Pflicht. Die Pflicht betrifft Wohngebäude und Nichtwohngebäude, die mindestens 4 Monate im Jahr auf mindestens 19 °C beheizt werden. Ist die Dämmdicke zwischen den Balken technisch begrenzt, genügt die höchstmögliche Dämmstärke.

Die Rohrpflicht steht in § 69 Abs. 2 GModG. Sie betrifft bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume, etwa im Keller. Die Mindestdicken der Dämmung regelt Anlage 8. Wie Sie die Decke oder das Dach fachgerecht dämmen, erklärt der Ratgeber zur Dachdämmung.

Was gilt nach einem Eigentümerwechsel?

Nach dem ersten Eigentümerwechsel seit dem 01.02.2002 haben neue Eigentümer 2 Jahre Zeit, die Nachrüstpflichten zu erfüllen. Diese Regel gilt für Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen. Voraussetzung ist, dass der damalige Eigentümer am 01.02.2002 eine der Wohnungen selbst bewohnte. Solange dieser Eigentümer bleibt, ruhen die Pflichten.

Die Frist beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002, etwa durch Kauf oder Erbe. Ein Beispiel: Geht ein Haus am 15.03.2026 erstmals seit dem 01.02.2002 auf neue Eigentümer über, endet die Frist am 15.03.2028. Für die Decke steht die Regel in § 35 Abs. 3 GModG. Für die Rohre wurde sie neu in § 69 Abs. 3 und 4 eingefügt, weil der frühere § 73 weggefallen ist.

Selbstnutzende von Häusern mit höchstens 2 Wohnungen haben eine weitere Ausnahme. Rechnet sich die Deckendämmung nicht in angemessener Frist durch Einsparungen, entfällt die Pflicht nach § 35 Abs. 4. Ob und welche Pflichten nach Kauf oder Erbe für Ihr Haus gelten, zeigt der Sanierungspflicht-Check nach Kauf oder Erbe.

Welche U-Werte gelten bei der Sanierung von Bauteilen?

Erneuern Sie ein Außenbauteil, muss es die Höchstwerte aus Anlage 7 GModG einhalten, bei Außenwand und Steildach etwa 0,24 W/(m²K). Die Pflicht steht in § 36 GModG, früher § 48 GEG. Sie gilt nur, wenn Sie ein Bauteil ohnehin erneuern, ersetzen oder neu einbauen. Ausgenommen sind Änderungen an höchstens 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe.

Die Werte gelten für Wohngebäude und Räume mit mindestens 19 °C Innentemperatur. Das Flachdach hat mit 0,20 W/(m²K) den strengsten Wert für opake Bauteile. Opak bedeutet lichtundurchlässig, also ohne Glas.

Ein Rechenbeispiel zur 10-Prozent-Regel: Ihre Fassade hat 180 m². Bessern Sie 15 m² Putz aus, sind das 8,3 Prozent, und Anlage 7 greift nicht. Erneuern Sie 25 m², sind es 13,9 Prozent, und die gesamte erneuerte Fläche muss 0,24 W/(m²K) erreichen. Die Grenze liegt in diesem Fall bei genau 18 m².

Anlage 7 enthält eine weitere Ausnahme. Wurde ein Bauteil nach dem 31.12.1983 nach den damaligen Energiesparvorschriften errichtet oder erneuert, entfallen die Anforderungen bei bestimmten Maßnahmen. Das betrifft etwa einen neuen Außenputz oder eine neue Dachabdichtung. Statt einzelner Bauteilwerte erlaubt § 38 GModG einen Gesamtnachweis. Dabei darf das sanierte Haus höchstens 140 Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes erreichen. Auch der Wärmeverlust über die Hülle darf den Höchstwert um maximal 40 Prozent überschreiten. Welche Dämmstärken zu diesen Werten führen, zeigt der Beitrag zum U-Wert und zur Dämmung in Deutschland.

Was verlangt das Gesetz beim Energieausweis?

Wer ein Haus verkauft oder vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen, spätestens bei der Besichtigung. Das regelt § 80 GModG mit unveränderter Nummer. Ein Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes bewertet. Er gilt 10 Jahre. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Verkäufer ihn unverzüglich übergeben, als Original oder Kopie.

Für ältere kleine Wohnhäuser gibt es eine Sonderregel. Bei weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist ein Bedarfsausweis nötig. Ein Verbrauchsausweis reicht nur, wenn das Haus mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht.

Immobilienanzeigen müssen nach § 87 GModG Pflichtangaben enthalten, wenn ein Ausweis vorliegt. Für Wohngebäude sind das 5 Angaben:

• Art des Energieausweises.
• Endenergiebedarf oder -verbrauch.
• Wesentlicher Energieträger der Heizung.
• Baujahr laut Ausweis.
• Energieeffizienzklasse.

Ab dem 01.01.2027 kommt laut dem Verwalterverband VDIV das Ausstellungsdatum des Ausweises als Pflichtangabe hinzu. Verbrauchsausweise stützen sich dann laut Haus & Grund auf 2 statt 3 Jahre Verbrauchsdaten. Was die einzelnen Kennwerte bedeuten, erklärt der Beitrag zum Energieausweis als Gebäude-Steckbrief.

Gibt es eine Beratungspflicht beim Hauskauf?

Ja, Käufer eines Wohngebäudes mit höchstens 2 Wohnungen müssen ein Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn es kostenlos angeboten wird. Das regelt § 80 Abs. 4 GModG. Das Gespräch führt eine Person, die Energieausweise ausstellen darf, etwa eine Energieberaterin oder ein Energieberater. Das Gesetz nennt es ein „informatorisches Beratungsgespräch“. Gibt es kein unentgeltliches Angebot, entfällt die Pflicht.

Eine 2. Beratungspflicht gilt vor größeren Sanierungen nach § 36 GModG. Sie betrifft Eigentümer von Häusern mit höchstens 2 Wohnungen, die ihr ganzes Gebäude energetisch berechnen lassen. Auch hier gilt die Pflicht nur bei einem kostenlosen Angebot. Handwerksbetriebe müssen in ihrem Angebot schriftlich darauf hinweisen. Die frühere Beratungspflicht vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung ist dagegen entfallen. In welcher Abfolge Sie nach dem Kauf sanieren, zeigt der Beitrag zur Sanierungsreihenfolge.

Was gilt für die Heizung im Bestand?

Für bestehende Heizungen gibt es seit dem 29.07.2026 keine Austauschpflicht mehr, und beim Heizungstausch entfällt die 65-Prozent-Pflicht. Das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Heizkessel stand in § 72 GEG und ist aufgehoben. Stiftung Warentest schreibt dazu: „Heizungen sollen nun auch über das Jahr 2044 hinaus mit Öl und Gas betrieben werden dürfen.“ (test.de, 24.07.2026). Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen unterliegen ab 2029 der Biotreppe nach § 43 GModG. Sie verlangt einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe von 10 Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040. Alle Details zu erlaubten Heizungen und Fristen erklärt der Beitrag zum Heizungsgesetz 2026, die Zuschüsse der Beitrag zur KfW-Förderung für Wärmepumpen.

Was bedeutet Bestandsschutz im GModG?

Bestandsschutz bedeutet: Ein Haus muss nicht an neue Standards angepasst werden, solange Sie nichts ändern und keine Nachrüstpflicht greift. Das Gesetz stellt Anforderungen vor allem an Anlässe, etwa Sanierung, Heizungseinbau, Verkauf oder Eigentümerwechsel. Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohnhäuser enthält das GModG nicht.

3 Grenzen hat der Bestandsschutz. Erstens gelten die 2 Nachrüstpflichten aus § 35 und § 69 auch ohne Anlass. Zweitens verbietet § 34 GModG, die energetische Qualität eines Gebäudes durch Umbauten zu verschlechtern. Drittens greifen die U-Werte aus Anlage 7, sobald Sie mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuern.

Für Härtefälle gibt es 2 Auswege. § 102 GModG erlaubt eine Befreiung auf Antrag, wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch Einsparungen rechnet. Darüber entscheidet die zuständige Landesbehörde. § 105 GModG erlaubt Abweichungen bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz.

Für welche Gebäude gilt das Gesetz nicht?

Das GModG gilt nicht für 9 Gruppen von Gebäuden, darunter Ferienhäuser mit weniger als 4 Monaten Nutzung im Jahr, Kirchen, Zelte und unterirdische Bauten. Die Ausnahmen stehen in § 2 Abs. 2 GModG. Grundsätzlich erfasst das Gesetz alle Gebäude, die mit Energie beheizt oder gekühlt werden.

Bei Wohngebäuden zählt auch der Verbrauch. Liegt der erwartete Energieverbrauch einer begrenzten Nutzung unter 25 Prozent einer Ganzjahresnutzung, gilt das Gesetz ebenfalls nicht. Für die Inspektion von Klimaanlagen nach §§ 74 bis 78 gibt es diese Ausnahmen nicht.

Welche Bußgelder sieht das Gesetz vor?

Verstöße gegen die Nachrüst- und Bauteilpflichten können bis zu 50.000 Euro kosten, Verstöße beim Energieausweis bis zu 10.000 Euro. Die Bußgelder stehen in § 108 GModG. Eine Ordnungswidrigkeit setzt Vorsatz oder Leichtfertigkeit voraus.

Die Beträge sind Obergrenzen, keine Regelsätze. Den Vollzug übernehmen die nach Landesrecht zuständigen Behörden. Die Dämmung der Rohre nach § 69 Abs. 2 prüft zudem der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau (§ 97 GModG).

Was ist der Unterschied zwischen GEG, Heizungsgesetz und GModG?

GEG und GModG sind dasselbe Gesetz in 2 Fassungen, „Heizungsgesetz“ ist dagegen kein amtlicher Name. Das GEG galt ab dem 01.11.2020. Es ersetzte das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). „Heizungsgesetz“ nennt der Volksmund die Heizungsregeln im GEG, vor allem die Novelle mit der 65-Prozent-Pflicht ab 2024. Seit dem 29.07.2026 heißt das gesamte Gesetz GModG.

Zwischen dem Start des GEG und dem GModG lagen knapp 6 Jahre. Der Bundestag beschloss die Änderung am 10.07.2026. Weitere Stufen treten am 01.01.2027, 01.01.2028 und 01.01.2030 in Kraft. Sie setzen die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) schrittweise um. Ob daraus eine Sanierungspflicht für Ihr Haus folgt, erklärt der Beitrag zur EU-Sanierungspflicht.

Was gilt beim Neubau?

Für neue Gebäude legt das GModG eigene Effizienzstandards fest, die für Bestandshäuser nicht gelten. Ab dem 01.01.2028 müssen neue öffentliche Nichtwohngebäude als Nullemissionsgebäude gebaut werden. Ab dem 01.01.2030 gilt dieser Standard für alle neuen Gebäude.

Häufige Fragen zum Gebäudeenergiegesetz

Welches GEG ist aktuell gültig?

Aktuell gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz in der Fassung vom 23.07.2026, in Kraft seit dem 29.07.2026. Die Fassungen GEG 2020, 2023 und 2024 sind damit abgelöst. Den konsolidierten Gesetzestext veröffentlicht das Bundesjustizministerium auf gesetze-im-internet.de.

Was steht in § 47 GEG und wo steht er jetzt?

§ 47 GEG regelte die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke und steht jetzt unverändert in § 35 GModG. Der Paragraph verlangt einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Die 2-Jahres-Frist nach Eigentümerwechsel steht in Absatz 3.

Muss ich meine 30 Jahre alte Heizung austauschen?

Nein, die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel ist mit dem Wegfall von § 72 GEG entfallen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Schornsteinfeger prüfen weiterhin die Abgaswerte nach der Kleinfeuerungsanlagenverordnung.

Muss ich nach dem Hauskauf sofort dämmen?

Nicht unbedingt: Ist Ihr Kauf der erste Eigentümerwechsel seit dem 01.02.2002 bei einem Haus mit höchstens 2 Wohnungen, haben Sie 2 Jahre Zeit für die Nachrüstpflichten. Andernfalls gelten die Pflichten in der Regel bereits. Das betrifft die oberste Geschossdecke und ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen. Eine Pflicht zur Fassaden- oder Fensterdämmung folgt aus dem Kauf allein nicht.

Gilt die Heizungsprüfung auch für Einfamilienhäuser?

Nein, die Heizungsprüfung nach § 60b GModG betrifft nur Gebäude mit mindestens 6 Wohnungen oder Nutzungseinheiten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt sie nicht.