Energetische Sanierung im Denkmalschutz: Diese Regeln gelten seit dem GModG

Welche Regeln gelten für die energetische Sanierung von Baudenkmälern?

Baudenkmäler dürfen von den GModG-Anforderungen abweichen, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder unverhältnismäßig teuer wäre. Diese Ausnahme regelt § 105 GModG unverändert seit der GEG-Reform vom 29.07.2026. Sie gilt kraft Gesetz, ohne gesonderten Befreiungsantrag bei der Baubehörde.

Ein Baudenkmal ist ein Gebäude, das eine Landesdenkmalbehörde förmlich in die Denkmalliste eingetragen hat. Daneben kennt § 105 GModG die Kategorie „sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz". Damit sind Gebäude ohne förmlichen Denkmalstatus gemeint, die aber Teil eines geschützten Ensembles sind. Für beide Gruppen gelten dieselben Ausnahmen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz löste das Gebäudeenergiegesetz (GEG) am 29.07.2026 ab, verkündet im Bundesgesetzblatt Nr. 226. Die Reform betraf vor allem den Heizungstausch (§§ 42 bis 46 GModG). Auch die Energieausweis-Regeln änderten sich (§§ 79 bis 88c GModG, wirksam ab 1.1.2027). Die Denkmalschutz-Ausnahme in § 105 blieb davon unberührt.

§ 105 GModG ersetzt aber nicht die denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Diese richtet sich nach dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes. Jede von außen sichtbare Veränderung an einem Baudenkmal braucht weiterhin eine Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Ein Eigentümerwechsel oder eine neue Heizung löst für Baudenkmäler keine zusätzliche GModG-Pflicht aus. Eine allgemeine Austauschpflicht ist seit dem GModG ohnehin entfallen. Die bundesweiten Heizungsregeln im Detail erklärt der Beitrag zum Heizungsgesetz 2026.

Empfehlenswert ist die frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde, bereits in der Planungsphase. Eine formlose Voranfrage klärt, welche Maßnahmen genehmigungsfrei bleiben und wo eine Genehmigung nötig wird. Das verhindert kostspielige Planungsänderungen nach Baubeginn.

Brauchen denkmalgeschützte Gebäude einen Energieausweis?

Baudenkmäler sind von der Energieausweis-Vorlage-, Aushang- und Übergabepflicht befreit. Das regelt § 79 Absatz 4 GModG bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung. Die Regelung tritt zum 1.1.2027 in Kraft und übernimmt inhaltsgleich die bisherige Ausnahme aus § 79 Absatz 4 GEG 2024.

Die Befreiung gilt nicht uneingeschränkt. Führen Eigentümer umfassende Änderungen nach § 36 GModG durch, gilt eine Ausnahme von der Ausnahme. Werden dabei Berechnungen für das gesamte Gebäude erstellt, schreibt § 80 Absatz 2 GModG trotzdem einen Energiebedarfsausweis vor. Ein Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf rechnerisch statt aus Verbrauchsdaten.

Mehr zu Inhalt, Gültigkeit und Ausstellung erklärt der Beitrag zum Energieausweis.

Ist eine Wärmepumpe im Denkmalschutz erlaubt?

Eine Wärmepumpe ist im Baudenkmal erlaubt, braucht aber vorab eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Diese Genehmigung ist unabhängig von § 105 GModG und richtet sich nach dem Landesdenkmalschutzgesetz. Ohne Erlaubnis drohen Baustopp, Bußgeld oder Rückbau.

Drei Kriterien entscheiden über die Genehmigung: Sichtbarkeit der Außeneinheit von öffentlichen Flächen, gewählter Aufstellort und Schallschutz. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe braucht ein sichtbares Außengerät. Behörden verlangen dafür häufig eine blickgeschützte Aufstellung im Innenhof oder eine denkmalgerechte Verkleidung. Der Beitrag zum Wärmepumpen-Außengerät zeigt zulässige Verkleidungslösungen.

Eine Sole-Wasser- oder Wasser-Wasser-Wärmepumpe verlegt die Technik unter die Erde. Sie kommt ohne sichtbares Außengerät aus und lässt das Erscheinungsbild des Denkmals unverändert. Diese Systeme sind bei strengem Ensembleschutz - dem Schutz mehrerer zusammengehöriger Gebäude als Einheit - oft die einzige genehmigungsfähige Option.

Für den KfW-Förderantrag braucht die Sanierung eines Baudenkmals zusätzlich das Formular „Zusätzliche Bestätigung für Baudenkmale oder sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz". Die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde muss laut KfW-Merkblatt 10 Jahre lang aufbewahrt werden. Grundlagen zur Systemwahl im unsanierten Bestand liefert der Beitrag zur Wärmepumpe im Altbau.

KfW-Effizienzhaus Denkmal und weitere Förderung

Für Baudenkmäler stehen zwei KfW-Förderwege offen: die Einzelmaßnahme Heizungstausch und die Gesamtsanierung zum Effizienzhaus Denkmal. Beide Wege schließen sich für dieselben Kosten gegenseitig aus. Zwischen einer BEG-Einzelmaßnahme und der Effizienzhaus-Förderung gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren.

Ein reiner Heizungstausch, etwa der Einbau einer Wärmepumpe, läuft über die BEG-Einzelmaßnahmen (KfW 458). Seit der Reform vom 21.07.2026 gelten 30 % Grundförderung, 16 % Klimageschwindigkeitsbonus und ein gestaffelter Einkommensbonus bis 40 %. Das KfW-Merkblatt 458 unterscheidet dabei nicht zwischen Baudenkmal und anderen Gebäuden.

Eine ganzheitliche Sanierung zum „Effizienzhaus Denkmal" läuft über den KfW-Kredit 261. Das Programm ist laut KfW-Merkblatt (Stand 07/2026, gültig ab 21.07.2026) ausschließlich Baudenkmälern und „sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz" vorbehalten.

Der Primärenergiebedarf darf nach der Sanierung in der Regel höchstens 160 % eines vergleichbaren Referenzgebäudes erreichen. Ist dieser Wert wegen des Substanzerhalts nicht erreichbar, genügt der Nachweis aller technisch möglichen Maßnahmen. Für die Antragstellung ist ein Energieeffizienz-Experte der Kategorie „Wohngebäude Denkmal" vorgeschrieben. Der Beitrag zu KfW 261 und 262 erklärt Zinsen, Laufzeiten und Tilgungsfreijahre im Detail.

Die BAFA fördert ergänzend die Gebäudehülle: Dämmung, Fenster und Lüftungstechnik erhalten eine Grundförderung, mit individuellem Sanierungsfahrplan einen zusätzlichen Bonus. Zuständig für den Heizungstausch selbst ist seit 2024 ausschließlich die KfW.

Zusätzlich zur KfW-Förderung ermöglicht die Denkmal-Sonderabschreibung nach § 7i EStG (vermietete Objekte) und § 10f EStG (Eigennutzung) einen steuerlichen Vorteil. Vermietende setzen die bescheinigten Sanierungskosten über 12 Jahre ab. In den ersten 8 Jahren sind es 9 % jährlich, danach 7 % über 4 weitere Jahre. Eigennutzende setzen 9 % über 10 Jahre als Sonderausgaben ab. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde vor Baubeginn.

Die Denkmal-AfA lässt sich mit der KfW-Förderung kombinieren. Erhaltene Zuschüsse mindern aber die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, da dieselben Kosten nicht doppelt gefördert werden dürfen. Mit dem allgemeinen Steuerbonus nach § 35c EStG schließt das KfW-Merkblatt 261 eine Kombination dagegen ausdrücklich aus. Der Beitrag zum Steuerbonus für energetische Sanierung vergleicht beide Wege im Detail.

Häufige Fragen

Ersetzt § 105 GModG die denkmalschutzrechtliche Genehmigung?

Nein. § 105 GModG befreit nur von technischen GEG/GModG-Pflichten. Die bauliche Genehmigung nach Landesdenkmalschutzgesetz bleibt zusätzlich erforderlich.

Ist eine Innendämmung im Baudenkmal genehmigungsfrei?

Häufig ja, wenn das äußere Erscheinungsbild unverändert bleibt. Die Untere Denkmalschutzbehörde entscheidet im Einzelfall, besonders bei innenliegenden Deckenmalereien oder Stuck.

Sind neue Fenster im Baudenkmal erlaubt?

Selten als kompletter Austausch. Denkmalbehörden bevorzugen meist die Restaurierung historischer Fenster mit einem zusätzlichen Vorfenster oder einer energetisch verbesserten Verglasung im Originalrahmen.

Fördert die BAFA noch Heizungen in Baudenkmälern?

Nein. Seit 2024 läuft die Heizungsförderung ausschließlich über die KfW, Programm 458. Die BAFA bleibt zuständig für Dämmung, Fenster und Lüftungstechnik.

Was kostet die energetische Sanierung eines Baudenkmals?

Die Kosten hängen stark vom Einzelfall ab: Bauzustand, Denkmalauflagen und Materialwahl schwanken stark. Eine belastbare Schätzung liefert nur eine Vor-Ort-Begehung mit Energieeffizienz-Experte und Denkmalschutzbehörde.

Gilt das Denkmalschutzgesetz bundesweit einheitlich?

Nein. Jedes Bundesland regelt Denkmalschutz eigenständig, zum Beispiel über das Bayerische Denkmalschutzgesetz. Das Grundprinzip - Genehmigungspflicht für sichtbare Eingriffe - gilt aber überall gleich.

Kann ich KfW-Förderung und Denkmal-AfA kombinieren?

Ja. Beide Fördermechanismen sind grundsätzlich kombinierbar. Erhaltene Zuschüsse mindern jedoch die Bemessungsgrundlage der Denkmal-Abschreibung.

Braucht ein Baudenkmal trotz Ausnahme einen Energieausweis?

Nur bei umfassenden Änderungen mit vollständiger Neuberechnung nach § 36 und § 80 Absatz 2 GModG. Bei Verkauf oder Vermietung ohne solche Änderungen entfällt die Vorlagepflicht.