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Energetische Sanierung: Welche Voraussetzungen gelten?

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Um auf die Steuervorteile für energetische Sanierungen zurückgreifen zu können müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. In Paragraf 35c des Einkommenssteuergesetz (EStG) finden Sie die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Förderung für energetische Sanierungen.

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Das Gebäude wird muss selbst bewohnt werden

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Steuerermäßigungen können lediglich dann in Anspruch genommen werden, wenn Sie das zu sanierende Gebäude selbst bewohnen. Wird ein Teil der Immobilie für berufliche Zwecke genutzt wie ein häusliches Büro, gilt der Steuervorteil nur für den privat genutzten Bereich. Beispielsweise Eigentumswohnungen oder Zweitwohnungen fallen unter diese Regelung. Bei Ferienwohnungen, die nicht für den Eigengebrauch verwendet, sondern zeitweise vermietet werden, wird ein Steuervorteil verwehrt.

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Vermietest du einen Teil der Immobilie und bewohnst den anderen Selbst, lassen sich die Sanierungskosten lediglich anteilig für den selber bewohnten Teil absetzten. Gleiches gilt wenn es weitere Miteigentümer gibt.

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Die Arbeiten müssen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden

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Eine weitere Bedingung sieht vor, dass ein Fachbetrieb die Sanierungsarbeiten ausführt. Möchtest du das Gebäude selber sanieren, greift der Steuervorteil nicht.

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Auch an den Fachbetrieb selbst werden Anforderungen gestellt. Diese hat das Bundesministerium der Finanzen in der sogenannten Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz ESanMV, festgelegt. Demnach muss der Profi in einem der festgelegten Bereiche tätig sein. Wichtig ist hierbei, dass die entsprechende Maßnahme zum jeweiligen Arbeitsbereich passt. Für verschiedene Arbeiten müssen also verschiedene Fachbetriebe engagiert werden. Der Dachdecker, kann das Dach dämmen, aber nicht die Heizung austauschen.

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Folgende Bereiche können Sanierungsmaßnahmen vornehmen:

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• Elektrotechnik - und Installation
• Metallbau
• Heizungsbau - und Installation
• Kälteanlagen-Betriebe
• Glasarbeiten-Betriebe
• Dachdecker
• Sanitär - und Klempnerbetriebe
• Brunnenbauarbeiten
• Mauer - und Betonbetriebe
• Stukkateurarbeiten
• Maler - und Lackierbetriebe
• Zimmer, Tischler, Schreiner
• Wärme-, Kälte- und Schallisolierungsbetriebe
• Steinmetze und Steinbildhauer
• Rollladen- und Sonnenschutztechnik
• Schornsteinfegerarbeiten
• Fliesen-, Platten- und Mosaiklegerarbeiten
• Betonstein- und Terrazzoherstellung.

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Sie müssen über eine Bescheinigung verfügen

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Der ausführende Fachbetrieb muss bescheinigen, dass die durchzuführenden Maßnahmen der energetischen Sanierung den gesetzlich vorgegebenen Mindestanforderungen entsprechen.

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Nicht nur Fachbetriebe können eine Bescheinigung ausstellen, auch Energieeffizienzexperten, welche die Sanierung geplant und/oder begleitet haben sind dazu befähigt. Beachten Sie hierbei, dass der Experte entweder als Energieberater des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) oder als Energieeffizienzexperte der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zugelassen ist.

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Gegebenenfalls kann auch Ihr Architekt oder Bauingenieur die Bescheinigung ausstellen. Das geht allerdings nur, wenn dieser berechtigt ist Energieausweise für Bestandsgebäude auszustellen und eine Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen nachweisen kann.

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In Paragraph 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) finden Sie alle Regelungen und zur Ausstellung der Bescheinigung berechtigten Personen.

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Entsprechende Vorlagen für die Bescheinigung werden vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) online zur Verfügung gestellt. Alle dort aufgeführten Informationen müssen im Endprodukt enthalten sein, damit die Bescheinigung als zulässig gilt. Zuletzt geändert wurde die Musterbescheinigung in einem Schreiben von 06.02.2024. Jegliche Kosten für die Erstellung der Bescheinigung lassen sich in vollem Ausmaß absetzten.

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Der Sanierungsbeginn - und abschluss muss zwischen 2020 und 2029 liegen

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Der Steuervorteil für energetische Sanierungen ist Teil des Klimaschutzprogramms 2030, dass im Oktober 2019 von der Bundesregierung verabschiedet wurde. Demnach profitieren Sanierungen die nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 01.01.20230 durchgeführt werden von der Steuerförderung.

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Die Immobilie muss im Europäische Wirtschaftsraum stehen

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Gefördert werden nicht nur Maßnahmen an Gebäuden innerhalb der deutschen Grenze, auch Immobilien im Europäischen Wirtschaftsraum profitieren von den Vorteilen. Sollten Sie also ein Ferienhaus in Frankreich oder Italien besitzen greifen die Steuervorteile auch hier. Wichtig ist, dass alle relevanten Dokumente vorliegen.

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Ihr Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein

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Schon vor Sanierungsbeginn muss die Immobilie mindestens 10 Jahre alt sein. Als Maßstab gilt hier der Tag an dem der Bauantrag gestellt/ die Bauunterlagen eingereicht wurden.

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Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen lassen sich steuerlich absetzten?

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Steuerermäßigungen greifen bei verschiedenen Maßnahmen der energetischen Sanierung. Prinzipiell können Sie verschiedene Einzelmaßnahmen durchführen lassen oder eine umfassende Sanierung. Wichtig ist das einzelne Arbeiten aufeinander abgestimmt werden und die energetische Sanierung auf Ihre individuelle Situation abgestimmt wird. Eine professionelle Energieberatung kann hier helfen Fehler zu vermeiden.

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‍Folgende Maßnahmen lassen sich von der Steuer absetzten:

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• Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken
• Fenster - und Türentausch
• Erneuerung oder Installation einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Installation digitaler Systeme zur energetischen Betriebs - und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung von Heizungsanlagen, die älter als 2 Jahre sind

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Wenn Du beispielsweise Deine neue Heizung steuerlich geltend machen möchtest, gibt es unter anderem Förderungen, wenn Du eine Solarthermie-Anlage, eine Holzpellet-Heizung oder eine Wärmepumpe installierst.

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Diese Förderung steht jedoch nur für Maßnahmen zur Verfügung, die im Paragrafen 35c des EStG abschließend aufgeführt sind. Die Mindestanforderungen für diese Maßnahmen sind in der ESanMV-Verordnung festgelegt.

Wie viel ist maximal Absetzbar?

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Wenn Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren lassen, können Sue ganze 20% der Kosten direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Dabei werden alle anfallenden Kosten berücksichtigt, also sowohl das Material als auch die notwendigen Umbauten. Das Finanzamt erstattet Ihnen für Sanierungskosten bis 200.000 Euro eine Summe von maximal 40.000 Euro. Die Rückzahlung erfolgt über einen Zeitraum von drei Jahren.

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Im Gegensatz zu vielen anderen Posten in der Steuererklärung verringert dieser Betrag von bis zu 40.000 Euro Ihre Steuerlast direkt und nicht nur Ihr zu versteuerndes Einkommen. Das bedeutet, dass Sie über die drei Jahre hinweg tatsächlich bis zu 40.000 Euro weniger Steuern zahlen.

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Dafür müssen Sie jedoch in jedem Jahr eine Steuererklärung einreichen und die Anlage “Energetische Maßnahme” mit entsprechenden Angaben ausfüllen. Im Jahr des Abschlusses der Maßnahmen erhalten Sie 7 Prozent der Kosten zurück. Im zweiten Jahr sind es ebenfalls 7 Prozent und im dritten Jahr die restlichen 6 Prozent.

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Der Höchstbetrag gilt pro Objekt, heißt Sie können den Steuervorteil für mehrere Maßnahmen nutzen, sofern diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten durchgeführt werden. Bei jeder Sanierung werden Ihnen 20% der Kosten vom Finanzamt erstattet, bis sie den Höchstbetrag von 40.000 € für Ihr Gebäude erreicht haben. Bedingung ist aber, dass die Maßnahmen im Zeitraum zwischen 2020 und 2029 begonnen und abgeschlossen wurden.

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Wenn Sie zum Beispiel nach der Sanierung Ihres Wohnhauses auch Ihre selbst genutzte Zweitwohnung energetisch sanieren möchten, steht Ihnen auch für dieses zweite Objekt der Höchstbetrag von 40.000 Euro zu. Allerdings können Sie die Kosten nur einmal geltend machen. Das bedeutet, wenn Sie die Ausgaben für die Sanierung auch als Werbungskosten absetzen, die durch die doppelte Haushaltsführung entstanden sind, erhalten Sie die Steuerermäßigung nur anteilig – für den Betrag, der den monatlichen Höchstbetrag von 1.000 Euro für die doppelte Haushaltsführung übersteigt.

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Die Kosten des Energieexperten sind zu 50 Prozent absetzbar

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Haben Sie einen Energieexperten hinzugezogen, der die Planung begleitet bzw. die Sanierung überwacht können Sie sich 50% der dabei angefallenen Kosten erstatten lassen. Das gilt allerdings nur, wenn der Experte von den entsprechenden Behörden als solcher zugelassen ist. Im Gegensatz zu den Sanierungskosten können Sie die Erstattung bereits im ersten Jahr vollständig von den Kosten abziehen.

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Alternativen

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Es gibt auch die Möglichkeit, anstelle der steuerlichen Förderung die durch das BMWK finanzierten Förderprogramme der KfW oder des BAFA für Gebäude zu nutzen:

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• Die KfW bietet im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude zinsgünstige Kredite mit einem Tilgungszuschuss sowie Zuschüsse für die systematische Sanierung des gesamten Gebäudes an.
• Mit der neuen Heizungsförderung der KfW können Sie einen Investitionszuschuss für Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien beantragen.
• Das BAFA gewährt im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen Investitionszuschüsse für energetische Sanierungen, wie z.B. die Gebäudehülle oder Fenster.

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Eine Kombination der steuerlichen Förderung mit anderen Bundesförderprogrammen für dieselbe energetische Sanierungsmaßnahme ist ausgeschlossen. Beispielsweise ist es nicht möglich, den Austausch von Fenstern gleichzeitig steuerlich und über die Bundesförderung Effiziente Gebäude fördern zu lassen.

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Jedoch können unterschiedliche Förderprogramme für verschiedene Sanierungsmaßnahmen kombiniert werden. Wer etwa neben dem steuerlich geförderten Fenstertausch auch eine Dachsanierung plant, kann dafür entweder die steuerliche Förderung oder einen Förderkredit bzw. Investitionszuschuss aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude in Anspruch nehmen.

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Kosten für eine qualifizierte Energieberatung im Vorfeld können über die Bundesförderung für „Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)“ gefördert werden. Dabei werden 50 Prozent der Beratungskosten übernommen, jedoch maximal 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und 850 Euro für Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten. Anträge hierfür können beim BAFA gestellt werden.

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Energetische Sanierung absetzten: Darauf sollten Sie achten

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Folgende Punkte sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre energetische Sanierung von der Steuer absetzten möchten.

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• Korrekt ausgestellte Rechnung: Die Rechnung muss sowohl die förderfähigen Maßnahmen, als auch die Arbeitsleistung des Fachbetriebs, sowie die Adresse der Immobilie beinhalten
• Keine Bahrzahlung möglich: Zahlungen werde nur dann vom Finanzamt anerkannt, wenn Sie mittels Kontoauszug belegt werden können
• Steuererklärung: Steuerermäßigungen werden nur gewährt, wenn Sie für jedes der drei Jahren eine Steuererklärung mit ausgefüllter Anlage der energetischen Sanierung einreichen. Entsprechend dem eingereichten Betrag zahlen Sie weniger Steuern, die Steuerschuld wird also direkt gesenkt.
• Keine Abzüge bei staatlicher Förderung: Profitieren Sie im Rahmen der Sanierung bereits von staatlichen Förderungen, so können Sie den Steuervorteil nicht nutzen. Sie müssen sich zwischen Steuerermäßigung, Zuschüssen und günstigen Darlehen entscheiden.
• Einmaliger Abzug: Sanierungskosten können nur einmal geltend gemacht werden. Beanspruchen Sie die Steuerermäßigung sind z.B. Abzüge als Sonderausgaben oder Werbungskosten nicht möglich

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Das Bundesministerium der Finanzen hat in Januar 2021 ein Schreiben veröffentlicht, in dem alle Detailfragen der Steuerermäßigung zuverlässig beantwortet werden.

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Fazit

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Wenn Sie eine energetische Sanierung an einer selbst bewohnten Immobilie vornehmen, können Sie seit 2020 von steuerlichen Vorteilen profitieren. Um die Förderung zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, wie etwa die Eigennutzung der Immobilie, die Ausführung der Arbeiten durch zertifizierte Fachbetriebe und der Nachweis durch eine offizielle Bescheinigung. Der Steuervorteil erlaubt es, bis zu 20% der Sanierungskosten von der Steuerschuld abzuziehen, wobei maximal 40.000 Euro pro Objekt erstattet werden. Alternativ können Förderprogramme der KfW und des BAFA genutzt werden, jedoch ist eine Kombination mit der steuerlichen Förderung ausgeschlossen.

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