Energetische Sanierung steuerlich absetzen 2026: Steuerbonus § 35c

Wie funktioniert der Steuerbonus für die energetische Sanierung?

Der Steuerbonus nach § 35c EStG senkt Ihre tarifliche Einkommensteuer um 20 % der Sanierungskosten, verteilt auf 7 %, 7 % und 6 % in 3 aufeinanderfolgenden Jahren. Er mindert also die Steuerschuld selbst, nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Begünstigt sind höchstens 200.000 € Kosten je Objekt. Das ergibt maximal 40.000 € Steuerermäßigung.

Die Tabelle zeigt: Der Steuerbonus hat feste Grenzen, aber keinen Antrag vor Baubeginn. Entscheidend sind das Alter des Gebäudes, die Selbstnutzung und eine korrekte Fachunternehmerbescheinigung.

Ein Beispiel macht die Staffel greifbar. Eine Fassadendämmung kostet 50.000 €. Im Jahr des Abschlusses sinkt die Steuer um 3.500 €, im Folgejahr um 3.500 € und im dritten Jahr um 3.000 €. Zusammen sind das 10.000 €. Die Rechenbeispiele von co2online (Stand 03.09.2026) nutzen dieselbe Staffel.

Welche Voraussetzungen gelten für die steuerliche Förderung?

Die steuerliche Förderung gilt für ein selbst bewohntes Gebäude, das älter als 10 Jahre ist und von einem Fachunternehmen saniert wird. Hinzu kommen eine Rechnung in deutscher Sprache, eine Überweisung und eine Bescheinigung nach amtlichem Muster. Das Bundesfinanzministerium (BMF) erläutert alle Punkte im Schreiben vom 21.08.2025.

Das Gebäudealter zählt ab Beginn der Herstellung. Maßgeblich ist der Bauantrag oder die Einreichung der Bauunterlagen. Fehlt dieses Datum bei Häusern vor 2010, gilt der 1. Januar des Baujahres.

Selbstnutzung muss in jedem der 3 Förderjahre bestehen. Zweit- und Ferienwohnungen zählen, wenn Sie sie zeitweise selbst nutzen und nicht vermieten. Vermieten Sie einen Teil, kürzt das Finanzamt den Bonus nach der Fläche. Bei vorübergehender Untervermietung bleiben Einnahmen bis 520 € im Jahr laut BMF unschädlich. Das Objekt kann in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen, nicht aber in der Schweiz.

Ein Fachunternehmen ist ein Betrieb aus einem der 19 Gewerke der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Dazu zählen etwa Dachdecker, Zimmerer, Glaser, Maler und Heizungsbau. Die ESanMV legt die technischen Mindestwerte jeder Maßnahme fest.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?

Steuerlich absetzbar sind 8 Maßnahmengruppen: Dämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken, neue Fenster und Außentüren, Lüftungsanlagen, Heizungserneuerung, digitale Verbrauchsoptimierung und die Optimierung einer über 2 Jahre alten Heizung. Jede Maßnahme muss die Mindestwerte der ESanMV erreichen. Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient in W/(m²K)) zeigt, wie viel Wärme ein Bauteil verliert.

Die Werte stammen aus der ESanMV in der Fassung vom 04.11.2024. Wer eine Gebäudedämmung im Bestand plant, sollte diese Zielwerte vor der Auftragsvergabe festlegen. Zu den Kosten zählen Material, Einbau und notwendige Umfeldmaßnahmen. Beispiele sind Gerüst, Ausbau und Entsorgung der Altanlage sowie Malerarbeiten danach.

Nicht begünstigt sind reine Stromerzeuger. Das BMF formuliert: „Reine Stromerzeuger wie Photovoltaikanlagen sind nicht förderfähig.“ Das gilt auch für Stromspeicher.

Ist die energetische Dachsanierung steuerlich absetzbar?

Die energetische Dachsanierung ist steuerlich absetzbar, wenn das gedämmte Dach einen U-Wert von höchstens 0,14 W/(m²K) erreicht. Für Dachgauben gilt 0,20, für neue Dachflächenfenster ein Uw-Wert von 1,0. Arbeiten, die für die Dämmung nötig sind, zählen als Umfeldmaßnahme mit. Kommt zusätzlich eine Photovoltaikanlage aufs Dach, bleibt die Dachsanierung laut BMF voll begünstigt. Nur die Anlage selbst fällt heraus.

Ist eine neue Heizung steuerlich absetzbar?

Eine neue Heizung ist steuerlich absetzbar, wenn das Haus danach zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie beheizt wird, etwa per Wärmepumpe oder Biomasseheizung, oder wenn eine Solarthermieanlage die Werte der ESanMV erfüllt. Eine Wärmepumpe braucht eine Jahresarbeitszahl (JAZ, Verhältnis von Wärme zu Strom über ein Jahr) von mindestens 3,0. Pflicht sind außerdem eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 und der hydraulische Abgleich nach Verfahren B. Gasheizungen sind für Maßnahmen mit Beginn ab 01.01.2023 ausgeschlossen. Das gilt auch für Gas-Hybridheizungen. Öl- und Stromdirektheizungen sind ebenfalls nicht begünstigt.

Steuerbonus oder Zuschuss: Was bringt bei der Sanierung mehr?

Bei Dämmung und Fenstern bringt der Steuerbonus seit der BEG-Reform vom 21.07.2026 nominal mehr als der BAFA-Zuschuss, bei der Wärmepumpe meist der KfW-Zuschuss. Voraussetzung für den Steuervorteil ist eine ausreichend hohe Einkommensteuer. Die Wahl gilt je Maßnahme und bleibt für den gesamten Förderzeitraum bindend.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt seit 21.07.2026 für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle 15 % Zuschuss. Ohne individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) sind für die erste Wohneinheit höchstens 30.000 € Kosten förderfähig. Mit iSFP steigt die Grenze auf 60.000 €. Der iSFP-Bonus von 5 % gilt nur für den Teil über 30.000 €. Für die Heizung zahlt die KfW im Programm 458 30 % Grundförderung auf höchstens 28.000 € Kosten. Selbstnutzende erhalten bis zu 16 % Klimageschwindigkeitsbonus und je nach Einkommen bis zu 40 % Einkommensbonus. Die Gesamtförderung ist auf 70 % begrenzt, bei geringem Einkommen auf 80 %.

Die Tabelle zeigt ein klares Muster. An der Gebäudehülle erreicht der BAFA-Zuschuss höchstens 20 % auf einen Teil der Kosten, der Steuerbonus 20 % auf die gesamten Kosten bis 200.000 €. Bei der Wärmepumpe liegt der Zuschuss vorn, solange die Kosten unter 42.000 € liegen. Mit 16 % Klimageschwindigkeitsbonus verschiebt sich diese Grenze auf 64.400 €. Die Rechnung beruht auf den Konditionen ab 21.07.2026. Ab 01.02.2027 sinkt der Klimageschwindigkeitsbonus auf 12 %, die förderfähigen Kosten sinken auf 27.250 €. Außerdem soll die Grundförderung für Wärmepumpen aus Ländern außerhalb der EU ab 2027 auf 15 % sinken. Die Details stehen noch aus. Kommt es so, fällt die Grenze für diese Geräte deutlich niedriger aus.

Drei weitere Unterschiede sprechen je nach Lage für einen Weg:

• Der Zuschuss fließt nach Abschluss auf einmal, der Steuerbonus über 3 Steuerbescheide.
• Der Zuschuss verlangt einen Antrag vor Baubeginn, der Steuerbonus nicht.
• Der BAFA-Zuschuss für die Gebäudehülle verlangt Energieeffizienz-Expert:innen, der Steuerbonus nicht.

Die KfW stellt klar: „Eine Förderung ist ausschließlich möglich, wenn mit dem Vorhaben noch nicht begonnen wurde.“ Wer den Antrag versäumt hat, kann die Maßnahme daher oft noch über § 35c absetzen. Verschiedene Maßnahmen lassen sich kombinieren. So kann die Wärmepumpe über die KfW laufen und die Dachdämmung über die Steuer. Alle Programme im Überblick zeigt der Artikel Welche Förderungen gibt es für die energetische Sanierung?. Die Details zur Heizung erklärt KfW-Förderung für die Wärmepumpe.

Reicht Ihre Einkommensteuer für den vollen Steuerbonus?

Ihre Einkommensteuer reicht für den vollen Steuerbonus, wenn sie in jedem Jahr mindestens 7 % der Sanierungskosten beträgt. Ein Überhang verfällt. Das BMF schließt einen Vor- oder Rücktrag in andere Jahre aus. Eine Auszahlung über die Steuer hinaus gibt es nicht.

Als Faustformel gilt: Jahressteuer geteilt durch 0,07 ergibt die Kosten, die Sie voll nutzen können. Ein Ehepaar mit 40.000 € zu versteuerndem Einkommen zahlt 2026 rund 3.140 € Einkommensteuer. Damit nutzt es Kosten bis etwa 44.900 € vollständig.

Die Werte beruhen auf dem Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG mit Splittingtarif. Die Rechnung nimmt eine gleich hohe Steuer in allen 3 Jahren an und lässt Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer außen vor. Bei 30.000 € Einkommen verfallen 7.390 € des Anspruchs. Für Rentner:innen und Haushalte mit geringer Steuer ist der Zuschuss deshalb oft die bessere Wahl.

Ein Detail entlastet: Der verfallene Überhang mindert den Gesamthöchstbetrag von 40.000 € nicht. So steht das BMF-Schreiben vom 21.08.2025 in Randnummer 26. Für spätere Maßnahmen am selben Haus bleibt der Rahmen also erhalten.

Sind Kosten für den Energieberater steuerlich absetzbar?

Kosten für einen Energieberater sind zu 50 % steuerlich absetzbar, und zwar vollständig im Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wird. Der Energieberater muss vom BAFA für das Programm „Energieberatung für Wohngebäude“ zugelassen sein. Sie müssen ihn mit der Planung oder Begleitung der Maßnahme beauftragen.

Die Beratungskosten zählen in den Höchstbetrag von 40.000 € ein. Absetzbar sind sie nur, wenn mindestens 1 begünstigte Maßnahme umgesetzt wird. Hat das BAFA die Energieberatung bereits bezuschusst, entfällt der Steuerabzug für diese Beratungskosten. Das BAFA zahlt dafür 50 %, höchstens 650 € für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Wichtig für den Sanierungsfahrplan: Ein BAFA-geförderter iSFP sperrt den Steuerbonus für die Baumaßnahmen nicht. Laut BMF bleibt die Maßnahme begünstigt, nur die bezuschussten Beratungskosten nicht. Wie die Bescheinigung für iSFP-Maßnahmen abläuft, beschreibt der Artikel Steuerbonus § 35c EStG für den iSFP.

Zählt Eigenleistung beim Steuerbonus nach § 35c?

Eigenleistung zählt beim Steuerbonus nicht, auch nicht das Material, das Sie selbst verbauen. Das BMF-Schreiben vom 21.08.2025 sagt in Randnummer 49: „Eigenleistungen der steuerpflichtigen Person sind nicht förderfähig.“ Randnummer 64 schließt das darauf entfallende Material ausdrücklich aus.

Anders liegt der Fall, wenn Sie Material kaufen und ein Fachunternehmen es einbaut. Dann zählt das Material mit, wenn die Fachunternehmerbescheinigung es gesondert ausweist. Die BEG-Förderung behandelt Eigenleistung großzügiger. Dort sind die Materialkosten auch bei Selbstmontage förderfähig, wenn Expert:innen die fachgerechte Ausführung bestätigen.

Wie tragen Sie die energetische Sanierung in die Steuererklärung ein?

Die energetische Sanierung tragen Sie in der Anlage „Energetische Maßnahmen“ zur Einkommensteuererklärung ein, für jedes Objekt in einer eigenen Anlage. Dort stehen der Beginn der Herstellung des Gebäudes, die Kosten je Maßnahme und die Kosten für den Energieberater. In den Folgejahren geben Sie die bereits berücksichtigten Beträge erneut an.

So gehen Sie in 5 Schritten vor:

1. Lassen Sie sich eine Rechnung in deutscher Sprache ausstellen, die Maßnahme, Arbeitsleistung und Adresse des Hauses ausweist.

2. Überweisen Sie den gesamten Betrag auf das Konto des Fachunternehmens.

3. Fordern Sie die Bescheinigung nach amtlichem Muster an.

4. Füllen Sie die Anlage Energetische Maßnahmen für das Jahr des Abschlusses aus.

5. Wiederholen Sie die Angaben in den beiden Folgejahren.

Für Maßnahmen mit Beginn 2025 gilt ein einheitliches Bescheinigungsmuster aus dem BMF-Schreiben vom 23.12.2024. Bei späterem Beginn gilt das jeweils aktuelle amtliche Muster. Die Bescheinigung legen Sie dem Finanzamt vor. Rechnung und Kontoauszug zeigen Sie auf Anforderung. Die Kosten der Bescheinigung sind ebenfalls begünstigt.

Der Förderzeitraum beginnt erst mit der vollständigen Zahlung. Der Bundesfinanzhof hat diese Sicht des BMF im Verfahren IX R 31/23 bestätigt. Teilzahlungen und Abschläge starten die 3 Jahre noch nicht. Wer Ende Dezember die Schlussrechnung überweist, nutzt das laufende Jahr bereits als erstes Förderjahr. Typische Stolpersteine von der Planung bis zur Abnahme beschreibt der Artikel Häufige Fehler bei der energetischen Sanierung.

Was gilt für Handwerkerleistungen nach § 35a und für vermietete Häuser?

Handwerkerleistungen nach § 35a EStG und Werbungskosten bei Vermietung sind eigene Wege, die für dieselbe Maßnahme nicht mit § 35c kombinierbar sind. § 35a bringt 20 % der reinen Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr. Material zählt dort nicht. Für eine Dämmung oder einen Heizungstausch ist § 35c deshalb meist ergiebiger. § 35a passt zu Arbeiten ohne energetischen Zweck, etwa einer Badsanierung.

Vermietete Häuser fallen nicht unter § 35c. Vermietende setzen Sanierungskosten als Werbungskosten ab, sofort oder über die Abschreibung (AfA). Eine Grenze gilt nach dem Kauf: Übersteigen die Kosten in den ersten 3 Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, wirken sie nur noch über die AfA. Das regelt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Umlage, Förderung und Abschreibung erklärt der Artikel Energetische Sanierung als Vermieter.

Häufige Fragen zu energetischer Sanierung und Steuer

Kann ich die energetische Sanierung trotz Förderung steuerlich absetzen?

Die energetische Sanierung ist trotz Förderung steuerlich absetzbar, solange der Zuschuss oder Förderkredit eine andere Maßnahme betrifft. Für dieselbe Maßnahme schließt § 35c Abs. 3 EStG den Steuerbonus aus. Eine Ausnahme bildet die Energieberatung: Ein BAFA-Zuschuss dafür sperrt nur die Beratungskosten, nicht die Baumaßnahme.

Ist die Heizlastberechnung steuerlich absetzbar?

Die Heizlastberechnung ist in der Regel als Teil einer begünstigten Heizungserneuerung absetzbar, weil die ESanMV sie dafür vorschreibt. Weist die Fachunternehmerbescheinigung sie als Teil der Heizungsmaßnahme aus, zählt sie mit. Erstellt ein BAFA-zugelassener Energieberater sie im Rahmen der Planung, gilt der Abzug von 50 %.

Was passiert, wenn ich das Haus innerhalb der 3 Jahre verkaufe?

Bei Verkauf oder Auszug erhalten Sie den Steuerbonus letztmals für das Jahr, in dem die Selbstnutzung endet. Die restlichen Jahresraten entfallen. Käufer:innen, die selbst einziehen, können für eigene Sanierungskosten einen eigenen Steuerbonus von bis zu 40.000 € geltend machen.

Gilt der Steuerbonus auch nach 2029?

Der Steuerbonus gilt nach heutigem Recht nur für Maßnahmen, die bis 31.12.2029 abgeschlossen und bezahlt sind. Die ESanMV tritt mit Ablauf dieses Tages außer Kraft. Eine Verlängerung ist bis 27.10.2026 nicht beschlossen.

Ist der Fenstertausch steuerlich absetzbar?

Der Fenstertausch ist steuerlich absetzbar, wenn die neuen Fenster einen Uw-Wert von höchstens 0,95 W/(m²K) erreichen. Barrierearme oder einbruchhemmende Fenster dürfen 1,1 erreichen. Für die Ertüchtigung bestehender Fenster gilt 1,3.

Ist eine Ratenzahlung an das Fachunternehmen möglich?

Eine Ratenzahlung ist möglich, der Förderzeitraum beginnt aber erst mit der letzten Rate. Jede Rate muss unbar auf das Konto des Unternehmens fließen. Barzahlungen, auch Bar-Anzahlungen, erkennt das Finanzamt nicht an.

Dieser Artikel gibt den Rechtsstand vom 27.10.2026 wieder und ersetzt keine Steuerberatung.