Energieausweis: Was sagt dieser Gebäude-Steckbrief aus?

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Was ist ein Energieausweis?

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Der Energieausweis kann als eine Art Steckbrief für Immobilien betrachtet werden. Er dient dazu, die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand verschiedener Kriterien zu bewerten und für Interessenten, Mieter und Eigentümer transparent zu gestalten. Auch Empfehlungen zur Modernisierung bzw. energetischen Sanierung werden darin festgehalten.

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Laut des Gebäudeenergiegesetzes, ist sind Eigentümer, die ein Wohngebäude bauen, verkaufen, vermieten oder sanieren wollen dazu verpflichtet einen Energieausweis vorzulegen, die Kosten für die Erstellung tragen sie dabei selbst. Für ein reines Wohnhaus wird der Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt, während bei Mehrfamilienhäusern Ausweise für jede Wohnung benötigt werden.

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Energieausweise teilen Immobilien je nach Energieeffizienz in verschiedene Klassen ein, die Energieeffizienzklassen. Diese reichen von A+ (besonders gut) bis H (schlecht). Die Energieeffizienz wird dabei in Kilowattstunden pro Quadratmeter, oder kurz  kWh/(m²a) angegeben.

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Energieeffizienzklassen:

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• A+: Bis zu 30 kWh/(m²a)
• A: 30 bis 50 kWh/(m²a)
• B: 50 bis 75 kWh/(m²a)
• C: 75 bis 100 kWh/(m²a)
• D: 100 bis 130 kWh/(m²a)
• E: 130 bis 160 kWh/(m²a)
• F: 160 bis 200 kWh/(m²a)
• G: 200 bis 250 kWh/(m²a)
• H: Ab 250 kWh/(m²a)

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Wenn Sie sich für die Energieeffizienzklassen interessieren, finden Sie weitere Informationen und Details in unseren Einzelartikel zu dieser Thematik.

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Verschiedene Energieausweis-Arten

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Generell wird zwischen zwei Arten des Energieausweises unterschieden, dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis.

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Verbrauchsausweis

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Der Verbrauchsausweis wird auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Dabei wird sich auf die letzten drei, aufeinander folgenden Jahre bezogen. Da er sich auf die vorhandenen Verbrauchsdaten stützt, ist er sowohl günstiger, als auch simpler in der Erstellung. Ein Verbrauchsausweis zeigt die Energieeffizienz einer Immobilie, wobei auch das Nutzerverhalten der Bewohner berücksichtigt wird, wodurch es zu Variationen in den Resultaten kommen kann.

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Bedarfsausweis

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Anders als der Verbrauchsausweis, bietet der Bedarfsausweis eine Analyse von Dämmung, Anlagentechnik und Gebäudehülle. Diese zeigt die theoretische Energieeffizienz des Gebäudes, wobei das Nutzerverhalten komplett außen vor gelassen wird. Ein Bedarfsausweis zeigt zuverlässig an, wo Schwachstellen im Energiekonzept vorliegen, was sich besonders für die Planung einer Sanierung als nützlich erwiesen hat. Ein Bedarfsausweis ist aufwendiger und entsprechend teurer in der Erstellung.

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Voraussetzungen für die Erstellung eines Bedarfsausweises:

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• Bedarfsausweise müssen von qualifiziertem Fachpersonal, zum Beispiel einem Energieberater oder Bauingenieur ausgestellt werden.
• Um den Ausweis ausstellen zu können, werden detaillierte Angaben über die Bausubstanz benötigt.
• In den meisten Fällen ist eine physische Begehung des Objekts notwendig, damit alle Daten der Energieeffizienz akkurat erfasst werden können. Begutachtet werden dabei zum Beispiel die Heizanlage oder die Gebäudehülle.
• Auch aktuelle Daten zu Heiz, - und Energieverbrauchsanlagen werden benötigt um die theoretische Energieeffizienz verlässlich zu berechnen.

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Energieausweis: Regelungen & Verpflichtungen

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Die Regelungen des Energieausweises liegen dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG und dessen aktuellen Regelungen zu Grunde. Erst im Januar 2024 erfuhr dieses eine Novellierung, die Besagt, dass neu installierte Heizsysteme zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien zu betreiben sind.

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Bereits seit 2009 ist der Energieausweis in Deutschland verpflichtend für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen, vermieten oder sanieren möchten. Damals wurden die gesetzlichen Rahmenbedingungen im der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgehalten, diese wurde allerdings 2020 vom GEG abgelöst. Der Energieausweis dient dazu Transparenz bezüglich des Energieverbrauchs eines Gebäudes zu schaffen und soll Zusätzlich als Anreiz für energetische Sanierungsmaßnahmen dienen. Neben den Angaben zur Energieeffizienz finden sich daher auch Sanierungs, - und Modernisierungsvorschläge darin wieder. Eigentümer oder Makler sind verpflichtet Interessenten beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie den gültigen Energieausweis vorzulegen.

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Es gibt keine zentrale Behörde, die für die Kontrolle des Energiepasses zuständig ist. Je nach Bundesland sind entweder die Bauaufsichtsbehörden, die Landesverwaltungsämter, Bezirksämter oder ein Umweltsenator dafür verantwortlich. Wer eine Immobilie ohne gültigen Energieausweis anbietet, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

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Informationswert des Energieausweises

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Folgende Informationen und Daten werden im Energieausweis festgehalten:

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• Energieeffizienzklasse
• Energieverbrauch bzw. Energiebedarf
• Angaben zur Primärenergiequelle
• Baujahr von Gebäude, sowie Heizungsanlage
• Empfehlungen zu energetischen Sanierungsmaßnahmen
• Daten des Ausstellers des Energieausweises

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Ein Energieausweis ist 10 Jahre lang gültig, bevor er aktualisiert werden muss. Dies hängt vor allem mit den immer weiter voranschreitenden technologischen Fortschritte in der Gebäudedämmung, sowie stetig schärferen Effizienzvorschriften zusammen. Auch nach umfassenden Sanierungsmaßnahmen oder Renovierungen verliert der Energieausweis seine Gültigkeit und muss neu erstellt werden.

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Der Begriff “umfangreiche Renovierungen” bezieht sich hierbei auf Umbauten, bei denen mehr als 10% eines Gebäudebauteils z.B. der Fassade oder des Daches verändert werden. In einem solchen Fall müssen die entsprechenden Komponenten nach dem GEG energetisch Saniert werden.

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Zumeist umfasst der Energieausweis fünf Seiten, die alle wichtigen Daten und Informationen enthalten. Zu Beginn werden Angaben zur Immobilie sowie die Art des Energieausweises festgehalten. Die Energieeffizienz wird auf einer Farbskala abgebildet, wobei zwei Pfeile - einer oben und einer unten - die fragliche Immobilie einordnen. Der obere Pfeil zeigt den jährlichen Endenergiebedarf, während der untere den Primärenergiebedarf kennzeichnet. Bei einem Bedarfsausweis findet sich zudem eine Skala, die die Treibhausgasemission des Gebäudes offenlegt.

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Die letzten Seiten enthalten Informationen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Hierbei handelt es sich aber lediglich um Empfehlungen die nicht zwingend umgesetzt werden müssen. Bei hohem Energieverbrauch und entsprechend niedriger Energieeffizienzklasse, sollte ein individuelle Energieberatung und darauf angestimmte Sanierungsmaßnahmen nachgedacht werden. Zuletzt findet sich eine Erläuterung zum Berechnungsverfahren im Energieausweis.

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Primärenergiewert und Endenergiewert

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Es wird zwischen dem primären Energiewert und dem Endenergiewert eins Gebäudes unterschieden.Die Primärenergie bezeichnet die ursprünglich eingesetzte fossile Energiemenge, einschließlich aller Verluste, die durch den Abbau, den Transport und die Verarbeitung des Energieträgers entstehen. Der Primärenergiekennwert, kurz PE-Kennwert spiegelt somit die gesamte Kette der Energiebereitstellung wider – von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zur Heizung, abhängig vom verwendeten Brennstoff. Dieser Kennwert gibt Aufschluss über die Umweltauswirkungen eines Gebäudes und ist besonders im Hinblick auf den Klimaschutz von Bedeutung.

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Der Endenergiebedarf dagegen, gibt die tatsächliche Energiemenge an, die in einem Gebäude pro Jahr für Heizung, Warmwasserbereitstellung oder Lüften benötigt.

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Sanierungs, - und Modernisierungsempfehlungen

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Energieausweise enthalten  kompakte Empfehlungen zur Modernisierung bzw. Sanierung von Gebäuden. Diese Hinweise zielen darauf ab, kostengünstige Möglichkeiten zur Steigerung der Energieeffizienz aufzuzeigen, ersetzen jedoch keine umfassende Energieberatung. Sie bieten lediglich Vorschläge, wie der Wärmeschutz des Gebäudes verbessert, die Heizungsanlage optimiert und erneuerbare Energien genutzt werden können. Verpflichtend sind sie jedoch nicht, wobei es natürlich ratsam ist, eine Umsetzung der Vorschläge in Erwägung zu ziehen.  Zu den empfohlenen Maßnahmen zählen beispielsweise:

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• Dämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke und Spitzboden;
• Austausch von Fenstern oder Verglasungen;
• Isolierung von Heizungsrohren und Installation von Thermostatventilen;
• Einrichtung von Solaranlagen oder Belüftungssystemen.

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Der Aussteller des Energieausweises gibt zudem an, ob die jeweiligen Maßnahmen als Einzelprojekte oder im Rahmen umfassenderer Modernisierungen durchgeführt werden sollten. Zusätzlich kann er Schätzungen zur Amortisationszeit und zu den Kosten pro eingesparter Kilowattstunde Energie bereitstellen, jedoch sind diese Angaben nicht obligatorisch.

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Vor der Planung einer energetischen Sanierung ist es sinnvoll, eine professionelle Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Diese kann eine gezielte Vorgehensweise erarbeiten, besonders wenn der vorliegende Energieausweis ein Verbrauchsausweis ist, der ohne Vor-Ort-Besichtigung lediglich auf Verbrauchsdaten basiert. Ein gut erstellter Bedarfsausweis bietet hingegen bereits eine solide Grundlage für weitere Schritte.

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Energieausweis: Bedeutung für Heizsysteme

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Der Energieausweis ist aber nicht nur ein verpflichtendes Dokument, dass der Transparenz des Energieverbrauches dient. Er hat sich auch als hilfreiches Tool bei der Optimierung und Planung von Heizanlagen wie Wärmepumpen erwiesen. Im Energieausweis finden sich detaillierte Informationen und Daten zum Zustand von Gebäudehülle, Heizsystem und Energieeffizienz. Diese Werte sind von  besonderer Relevanz für die Auswahl und Dimensionierung von Wärmepumpen. Auf diese Weise wird der Energieausweis zu einem nicht wegzudenkenden Werkzeug für die Verbesserung der Heiz-Infrastruktur einer Immobilie.

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Tipps für Interessenten: So prüfen Sie den Energiestandard bei Ihrer Besichtigung

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Anstatt sich ausschließlich auf den Energieausweis zu verlassen, empfehlen wir Ihnen, bei der Besichtigung eines Hauses oder einer Wohnung auch auf die folgenden Aspekte zu achten oder gezielt nach diesen zu fragen:

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1. Wärmedämmung: Achten Sie darauf, dass alle Außenwände, die Kellerdecke sowie die oberste Geschossdecke oder der Dachstuhl (bei ausgebautem Dachgeschoss) optimal gedämmt sind. Eine umfassende Wärmedämmung kann den Energieverbrauch erheblich senken.
2. Fenster: Fenster mit Wärmeschutzverglasung sollten mindestens zwei Scheiben mit einer Wärmeschutzbeschichtung aufweisen. Zudem ist es wichtig, dass sowohl Fenster als auch Türen winddicht sind, um Wärmeverluste zu vermeiden.
3. Lage der Wohnung im Gebäude: Wohnungen, die großflächig an Außenwände oder unbeheizte Gebäudeteile angrenzen, benötigen in der Regel mehr Heizenergie als solche, die von beheizten Räumen umgeben sind. Es ist ratsam, nach den Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zu fragen, um einen Eindruck von den zu erwartenden Energiekosten zu bekommen.
4. Heizung: Informieren Sie sich über die Art der Heizung im Gebäude. Der verwendete Energieträger oder Brennstoff hat einen wesentlichen Einfluss auf die Energiekosten. Es ist daher wichtig zu wissen, ob beispielsweise eine Gas-, Öl- oder Elektroheizung verwendet wird.
5. Warmwasser: Überlegen Sie, wie hoch Ihr Warmwasserverbrauch ist. Bei häufigem und hohem Verbrauch kann eine zentrale Warmwasserbereitung kostengünstiger sein. Bei einem geringen Bedarf hingegen, kann eine elektrische Erwärmung durch moderne, elektronisch geregelte Durchlauferhitzer eine wirtschaftlichere Option darstellen. Die Verbraucherzentrale NRW bietet konkrete Spartipps für den Einsatz von Durchlauferhitzern und Zentralheizungen an.

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Fazit

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz und den Energiebedarf einer Immobilie. Seit 2009 muss er verpflichtend von Eigentümern ausgestellt werden, die ihre Immobilie vermieten, verkaufen, renovieren oder sanieren wollen. Prinzipiell wird hierbei zwischen zwei Arten des Energieausweises unterschieden. Während der Verbrauchsauswies sich auf die tatsächlich verbrauchte Energie abhängig von nutzerverhalten eingeht, bezieht sich der Bedarfsausweis auf den theoretischen Energieverbrauch auf Basis einer Analyse von Bausubstanz und technischen Details. Neben Angaben wie Energieeffizienz, Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf enthält der Energieausweis auf Empfehlungen für energetische Sanierungen bzw. Modernisierungen.

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