Steuerbonus § 35c EStG für den iSFP: So setzen Sie Ihre Sanierung steuerlich ab

Welche Bescheinigung brauchen Sie und wer stellt sie aus

Ohne eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster erkennt das Finanzamt die Steuerermäßigung nicht an. Grundlage ist die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV), die festlegt, welche fachlichen Mindestanforderungen eine Maßnahme erfüllen muss und wer als Fachunternehmen im Sinne der Verordnung gilt. Ausstellungsberechtigt sind zwei Gruppen: das ausführende Fachunternehmen, das die Baumaßnahme tatsächlich durchgeführt hat, sowie eine Energieberaterin oder ein Energieberater beziehungsweise eine nach § 88 Gebäudeenergiegesetz zur Ausstellung berechtigte Person, sofern diese die Maßnahme planerisch begleitet oder beaufsichtigt hat.

Seit einem BMF-Schreiben vom 23. Dezember 2024 gilt für Maßnahmen, mit deren Umsetzung ab 2025 begonnen wurde, ein einheitliches Muster, das die bisher getrennten Vorlagen für Fachunternehmen und Energieberatung zusammenführt. Inhalt, Aufbau und Reihenfolge der Angaben sind fest vorgegeben, die Aussteller dürfen davon nicht abweichen. Die Bescheinigung darf auch elektronisch, etwa per E-Mail, übermittelt werden. Enthält sie fehlerhafte Kostenangaben, kann der Aussteller entweder eine berichtigte Bescheinigung oder eine ergänzende Bescheinigung mit dem Differenzbetrag nachreichen.

Zusätzlich zur Bescheinigung benötigen Sie eine Rechnung in deutscher Sprache, die die förderfähigen Maßnahmen, die erbrachte Arbeitsleistung und die Adresse des begünstigten Objekts ausweist. Wenn Sie die Erstellung Ihres individuellen Sanierungsfahrplans selbst steuerlich geltend machen möchten, gilt eine eigene Regel: 50 Prozent der Beratungskosten sind absetzbar, wie im Artikel iSFP-Kosten bereits vorgerechnet wird.

So verteilt sich die Steuerermäßigung über drei Jahre

Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Aufwendungen, verteilt auf drei Veranlagungszeiträume, und ist pro Objekt auf 40.000 Euro gedeckelt. Bemessungsgrundlage sind maximal 200.000 Euro an begünstigten Kosten. Die folgende Übersicht zeigt die exakte zeitliche Staffelung nach § 35c Absatz 1 EStG.

Maßgeblich für den Beginn der Frist ist das Kalenderjahr, in dem die Baumaßnahme abgeschlossen wurde, nicht das Jahr der Rechnungsstellung oder der Zahlung. Die Ermäßigung wird direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen, wirkt also stärker als ein Abzug von der Bemessungsgrundlage. Sie mindert die Steuerschuld jedoch nur bis auf null, eine Auszahlung darüber hinaus ist ausgeschlossen.

Anlage Energetische Maßnahmen: So tragen Sie die Kosten ein

Die Steuerermäßigung wird über die Anlage Energetische Maßnahmen beantragt, ein eigenständiges Formular zur Einkommensteuererklärung. Im oberen Teil des Formulars tragen Sie Name, Steuernummer und die laufende Nummer der Anlage ein. Es folgen objektbezogene Angaben, insbesondere der Beginn der Herstellung des Gebäudes, damit das Finanzamt das erforderliche Mindestalter von zehn Jahren prüfen kann. Bei einem im Ausland belegenen Objekt ist zusätzlich der Staat anzugeben.

Im mittleren Abschnitt erfassen Sie die Aufwendungen für die einzelnen energetischen Maßnahmen sowie gesondert die Kosten für eine anerkannte Energieberatung. Haben Sie bereits in einem Vorjahr eine Ermäßigung für dasselbe Objekt beantragt, tragen Sie die dort bereits berücksichtigten Beträge in den dafür vorgesehenen Zeilen nach, damit die Höchstbeträge korrekt fortgeschrieben werden. Wichtig für Eigentümergemeinschaften: Wurden Maßnahmen an mehreren Objekten durchgeführt, ist für jedes Objekt eine eigene Anlage einzureichen. Die Bescheinigung selbst müssen Sie nicht ungefragt mit der elektronischen Steuererklärung mitschicken, Sie sollten sie aber vollständig aufbewahren und auf Anforderung des Finanzamts vorlegen können.

Diese Fristen und Voraussetzungen müssen Sie einhalten

Vier Bedingungen entscheiden darüber, ob das Finanzamt die Steuerermäßigung überhaupt gewährt. Erstens muss das Gebäude zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein, gerechnet ab Beginn der Herstellung. Zweitens muss die Wohnung oder das Haus im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Räume, die unentgeltlich an Angehörige zu Wohnzwecken überlassen werden, gelten dabei als selbst genutzt, eine vermietete Immobilie ist hingegen nicht förderfähig. Drittens muss die Baumaßnahme nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen worden sein. Viertens ist die Zahlung zwingend per Überweisung auf das Konto des ausführenden Unternehmens zu leisten, eine Barzahlung schließt die Förderung für den betroffenen Rechnungsbetrag vollständig aus.

Hinzu kommt eine Ausschlussregel, die häufig übersehen wird: Für dieselben Aufwendungen darf keine Doppelförderung erfolgen. Wurden Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht oder wurde bereits ein zinsverbilligtes Darlehen oder ein steuerfreier Zuschuss in Anspruch genommen, entfällt der Anspruch nach § 35c EStG für diesen Teil der Kosten. Details zu dieser Abgrenzung und zur Entscheidung zwischen Zuschuss und Steuerbonus sind im eingangs verlinkten Artikel zur iSFP-Förderung beschrieben.

Wenn die Steuerschuld nicht ausreicht: Kein Rücktrag, kein Vortrag

Anders als bei manchen anderen Steuervergünstigungen sieht § 35c EStG weder einen Rücktrag noch einen Vortrag nicht ausgeschöpfter Beträge in andere Jahre vor. Das bedeutet konkret: Übersteigt der jährliche Höchstbetrag Ihre tatsächliche tarifliche Einkommensteuer in einem der drei Jahre, verfällt die Differenz ersatzlos. Ein Beispiel verdeutlicht das Risiko. Bei förderfähigen Kosten von 100.000 Euro stünden Ihnen im Abschlussjahr rechnerisch 7.000 Euro Ermäßigung zu. Liegt Ihre Einkommensteuer in diesem Jahr aber nur bei 4.500 Euro, wird die Steuer auf null gesenkt, die restlichen 2.500 Euro gehen verloren und können nicht in ein anderes Jahr übertragen werden.

Diese Regelung trifft besonders Ruheständlerinnen und Ruheständler sowie Personen mit geringerem zu versteuerndem Einkommen. Vor der Beauftragung einer größeren Sanierung lohnt sich deshalb ein Blick auf die erwartete Steuerschuld in den kommenden drei Jahren, etwa anhand des letzten Steuerbescheids oder in Abstimmung mit einer steuerberatenden Person. Wenn absehbar ist, dass die Steuerlast für eine volle Ausschöpfung nicht ausreicht, kann der Zuschussweg über die BAFA trotz Ausschluss der Doppelförderung wirtschaftlich vorteilhafter sein.

Checkliste: Diese Unterlagen sammeln Sie wann

Eine strukturierte Ablage der Unterlagen von der Planung bis zur Steuererklärung verhindert, dass am Ende ein Nachweis fehlt. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Dokumente den jeweiligen Projektphasen zu.

Bewahren Sie sämtliche Belege mindestens bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist für den letzten der drei betroffenen Veranlagungszeiträume auf. Wenn Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan als Grundlage für Ihre Maßnahmen erstellen lassen, liefert dieser zugleich eine strukturierte Übersicht der geplanten Schritte, die sich gut mit der Beleg-Checkliste kombinieren lässt, wie im Artikel Individueller Sanierungsfahrplan beschrieben.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die Bescheinigung zusammen mit der Steuererklärung einreichen

Bei einer elektronischen Steuererklärung über Elster ist die Bescheinigung in der Regel nicht automatisch mitzusenden, Sie müssen sie aber vollständig und im amtlichen Muster vorliegen haben und dem Finanzamt auf Nachfrage vorlegen können.

Kann ich die Steuerermäßigung auch beantragen, wenn ich die Arbeiten in Eigenleistung durchgeführt habe

Nein, begünstigt sind ausschließlich Aufwendungen für Arbeiten, die durch ein anerkanntes Fachunternehmen im Sinne der ESanMV ausgeführt wurden. Materialkosten für reine Eigenleistung sind nicht förderfähig.

Was passiert, wenn ich die Immobilie innerhalb der drei Jahre verkaufe

Nutzen Sie das Objekt in einem der drei Jahre nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, entfällt die Steuerermäßigung für dieses Jahr und die Folgejahre der Verteilung.

Zählt eine Ratenzahlung an das Fachunternehmen als Barzahlung

Nein, entscheidend ist, dass die Zahlung unbar auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt. Ratenzahlungen per Überweisung sind zulässig, solange jede Rate nachweisbar über ein Konto abgewickelt wird.

Kann ich Kosten für den individuellen Sanierungsfahrplan zusätzlich zu den Baumaßnahmen absetzen

Ja, die Beratungskosten für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans können zu 50 Prozent gesondert in der Anlage Energetische Maßnahmen angegeben werden, unabhängig von der Ermäßigung für die eigentlichen Baumaßnahmen.

Was mache ich, wenn die Bescheinigung fehlerhafte Kostenangaben enthält

Wenden Sie sich an das ausstellende Fachunternehmen oder die Energieberatung. Diese können entweder eine berichtigte Bescheinigung oder eine ergänzende Bescheinigung mit dem Differenzbetrag ausstellen.