Energetische Sanierung als Vermieter 2026: Umlage, Förderung, Steuer

Wie viel dürfen Vermietende nach einer energetischen Sanierung umlegen?

Vermietende dürfen die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen, beim geförderten Heizungstausch um 10 %, jeweils nach Abzug von Förderung und Erhaltungsanteil. Die Modernisierungsumlage ist in den §§ 559 bis 559e BGB geregelt. Sie gilt zusätzlich zur normalen Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Kappungsgrenzen begrenzen den Aufschlag pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren.

Kurz eingeordnet: Beim Heizungstausch begrenzt fast immer die Kappung von 0,50 €/m² die Mieterhöhung, nicht der Prozentsatz. Für eine 70-m²-Wohnung sind das höchstens 35 € im Monat. Bei Dämmung und Fenstern bleibt mehr Spielraum, weil dort 3 €/m² gelten. Beide Grenzen zusammen dürfen 3 €/m² bzw. 2 €/m² nicht überschreiten. Wie Sie ein ganzes Haus planen, zeigt der Beitrag energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus.

Gilt die 10-%-Umlage nach dem GModG weiter?

Ja, § 559e BGB mit 10 % und 0,50 €/m² gilt auch nach dem GModG weiter. Das Änderungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226) hat den Paragrafen nur angepasst. Er erfasst jede Heizungsanlage nach § 42 GModG, etwa Wärmepumpen, Hybridheizungen und Fernwärme-Übergabestationen. Die 10 % gibt es aber nur, wenn die Anlage förderfähig ist und Sie die Förderung tatsächlich erhalten. Neu ist eine Einschränkung: Die pauschale Erhaltungskürzung von 15 % gilt nicht mehr für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG. Dort müssen Vermietende die ersparten Reparaturkosten konkret ermitteln. Was sich sonst geändert hat, fasst der Beitrag GEG und GModG zusammen.

Welche Kosten müssen vor der Umlage abgezogen werden?

Vor der Umlage ziehen Vermietende 2 Posten ab: Fördermittel und den Erhaltungsanteil. Der Erhaltungsanteil sind die Kosten, die für eine Reparatur ohnehin angefallen wären, auch Sowieso-Kosten genannt. Beim geförderten Heizungstausch mit Wärmepumpe setzt § 559e BGB dafür pauschal 15 % an. Bei allen anderen Maßnahmen wird der Anteil nach Abnutzung der alten Bauteile geschätzt.

Für Wärmepumpen gilt zusätzlich ein Effizienznachweis. Vermietende brauchen eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 2,5 oder ein alternatives Kriterium, etwa ein Gebäude nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1995 oder eine Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C. Die JAZ gibt an, wie viel Wärme die Wärmepumpe pro kWh Strom im Jahr erzeugt. Ohne Nachweis dürfen nur 50 % der Kosten in die Umlage.

Wie läuft eine Modernisierung mit Mieterhöhung rechtlich ab?

Eine Modernisierung mit Mieterhöhung folgt 5 Schritten: Ankündigung, Härteprüfung, Duldung, Bauphase und Mieterhöhungserklärung. Die Fristen stehen in den §§ 555c, 555d, 536 und 559b BGB. Formfehler verschieben die höhere Miete um Monate.

1. Ankündigung: Vermietende kündigen die Maßnahme spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform an. Das Schreiben nennt Art, Umfang, Beginn, Dauer und die erwartete Mieterhöhung (§ 555c BGB).

2. Härteeinwand: Mietende müssen Härtegründe bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB).

3. Duldung: Mietende müssen die Arbeiten dulden, außer die Maßnahme wäre für sie eine unzumutbare Härte (§ 555d BGB).

4. Bauphase: Bei einer energetischen Modernisierung ist eine Mietminderung für 3 Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Danach gilt das normale Minderungsrecht.

5. Mieterhöhung: Die höhere Miete ist mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Sie verschiebt sich um 6 Monate, wenn die Ankündigung fehlerhaft war oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b BGB).

Der Minderungsausschluss gilt nur für Maßnahmen, die Endenergie einsparen (§ 555b Nr. 1 BGB). Auch gegen die Mieterhöhung selbst können Mietende eine finanzielle Härte einwenden, etwa wegen hoher künftiger Betriebskosten (§ 559 Abs. 4 BGB). Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, lassen Sie Ankündigung und Mieterhöhung im Einzelfall anwaltlich oder durch einen Eigentümerverband prüfen.

Welche Förderung bekommen Vermietende 2026?

Vermietende erhalten für den Heizungstausch 30 % Zuschuss über die KfW 458 und für die Gebäudehülle 15 % über das BAFA, mit Sanierungsfahrplan ab einer Mindestinvestition 5 % mehr auf den übersteigenden Betrag. Die Boni der Heizungsförderung gelten nur für selbstnutzende Eigentümer. Die folgenden Konditionen gelten seit dem 21.07.2026.

Kurz eingeordnet: Der Klimageschwindigkeitsbonus (16 %) und der Einkommensbonus (bis 40 %) bleiben Vermietenden verschlossen. Die oft genannten „bis zu 70 %“ gelten nur für Selbstnutzende. Den Antrag bei der KfW stellen Sie vor Beginn der Arbeiten, der Vertrag mit dem Fachbetrieb braucht eine Bedingung zur Förderzusage. Bei der KfW 261 gilt seit dem 21.07.2026 eine neue Förderrichtlinie, ein Effizienzhaus 55 EE erhält laut Merkblatt (gültig ab 24.09.2026) 5 % Tilgungszuschuss, mit NH-Klasse 10 %. Die Abkürzung WPB steht für Worst Performing Building, also besonders ineffiziente Gebäude.

Wann lohnt sich der iSFP-Bonus für Vermietende?

Der iSFP-Bonus von 5 % lohnt sich für Vermietende erst ab größeren Hüllmaßnahmen, weil er seit dem 21.07.2026 eine Mindestinvestition voraussetzt. Bei 1 Wohneinheit liegt die Schwelle bei 30.000 €, bei 3 Wohneinheiten bei 60.000 € je Antrag. Der Bonus gilt nur für den Betrag oberhalb der Schwelle. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein geförderter Plan eines Energieberaters mit den Sanierungsschritten für das Gebäude. Ob sich das im Mietshaus rechnet, zeigt der Beitrag iSFP im Mehrfamilienhaus.

Warum sinkt der Fördersatz im Mehrfamilienhaus?

Im Mehrfamilienhaus sinkt der effektive Fördersatz, weil die KfW die förderfähigen Kosten ab der 2. Wohneinheit begrenzt. Für 6 Wohneinheiten sind höchstens 103.000 € förderfähig (28.000 € plus 5 × 15.000 €). Kostet die Wärmepumpe 150.000 €, erhalten Vermietende 30.900 € Zuschuss. Das sind effektiv 20,6 % statt 30 %. Ab dem 01.02.2027 sinkt der Höchstbetrag für die 1. Wohneinheit halbjährlich um 750 €.

42watt-Rechenbeispiel: Wie hoch ist die Mieterhöhung nach dem Heizungstausch?

Im 42watt-Rechenbeispiel steigt die Miete einer 70-m²-Wohnung nach dem geförderten Heizungstausch um 35 € im Monat, ohne Förderung ebenfalls um 35 €. In beiden Fällen begrenzt die Kappung von 0,50 €/m² den Aufschlag. Annahmen: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen zu je 70 m², Wärmepumpe für 150.000 €, also 25.000 € Anteil je Wohnung. Bei der Umlage ohne Förderung ist ein Erhaltungsanteil von 15 % angenommen.

Kurz eingeordnet: Rechnerisch wären rund 134 € im Monat möglich, zulässig sind 35 €. Mit 10 % Umlage und 15 % Erhaltungspauschale, aber ohne Förderabzug gerechnet, greift die Kappung schon ab rund 4.900 € Kosten je Wohnung. Die Förderung senkt die Mieterhöhung deshalb nicht, sie senkt aber die Eigenkosten der Vermietenden von 25.000 € auf 19.850 €. Bei 420 € Mehrmiete im Jahr entspricht das einer Bruttorendite von rund 2,1 %. Ohne Zuschuss dauert die Refinanzierung über die Miete rund 60 statt 47 Jahre. Die Rechnung vernachlässigt Zinsen, Steuern und künftige Mieterhöhungen nach § 558 BGB.

Anders sieht es bei der Gebäudehülle aus. Eine Fassadendämmung mit 15.000 € Anteil ergibt nach 15 % BAFA-Zuschuss und ohne Erhaltungsanteil gerechnet 12.750 € × 8 % = 1.020 € im Jahr. Das sind 85 € im Monat oder 1,21 €/m², also unter der Kappung von 3 €/m². Welche Heizung zum Gebäude passt, zeigt der Beitrag Heizungstausch.

Wie werden CO2-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden geteilt?

Die CO2-Kosten der Heizung werden seit dem 01.01.2023 nach einem 10-Stufen-Modell geteilt: Je mehr CO2 ein Gebäude pro Quadratmeter ausstößt, desto mehr zahlen Vermietende. Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei Nichtwohngebäuden gilt eine Teilung von 50 zu 50.

Kurz eingeordnet: Die mittleren 4 Zeilen fassen je 2 Stufen zusammen, die Stufen steigen um 5 kg und 10 Prozentpunkte, die letzte Stufe ab 52 kg springt auf 95 %. Ein unsaniertes Haus mit Ölheizung landet schnell in den oberen Stufen. Der CO2-Preis liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 € pro Tonne, die erste Versteigerung am 01.07.2026 endete am Höchstpreis. Für 2027 plant die Bundesregierung denselben Korridor, der Bundestag hat den Entwurf am 24.09.2026 in 1. Lesung beraten. Der europäische Emissionshandel für Gebäude (ETS 2) startet erst 2028. Hintergründe stehen im Beitrag CO2-Steuer.

Was gilt bei einer neuen Gas- oder Ölheizung ab 2028?

Bauen Vermietende nach dem 29.07.2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ein, tragen sie ab dem 01.01.2028 die Hälfte von Gas-Netzentgelt und CO2-Kosten. Diese Teilung gilt unabhängig vom Energiezustand des Gebäudes (§ 5a CO2KostAufG). Von 2029 bis 2039 teilen sich beide Seiten zusätzlich die Kosten des Bio-Anteils je zur Hälfte, höchstens für 30 % des Verbrauchs. Hintergrund ist die Bio-Treppe nach § 43 GModG: Neue fossile Heizungen brauchen ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % biogene Brennstoffe oder Wasserstoff.

Ausnahmen gelten laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in 3 Fällen: für 12 Monate nach einer Heizungshavarie, bei selbst bewohnten Häusern mit höchstens 2 Wohnungen außerhalb angespannter Märkte und bei Härtefällen. Ein Härtefall setzt unter anderem höchstens 6 vermietete Wohnungen, Energieklasse G oder H und eine Miete unter 85 % der Vergleichsmiete voraus. Steigende Preise für das fossile Gas selbst tragen weiterhin die Mietenden. Der Deutsche Mieterbund forderte im Gesetzgebungsverfahren: „Das Kostenrisiko der Technologieoffenheit darf nicht auf Mietende abgewälzt werden.“

Welche Pflichten haben Vermietende nach dem GModG?

Vermietende müssen eine funktionierende Heizung nach dem GModG nicht austauschen, haben aber 4 Pflichten: Energieausweis, Nachrüstung, Heizungsprüfung und Bio-Treppe bei neuen fossilen Heizungen. Die 65-%-Erneuerbare-Pflicht ist seit dem 29.07.2026 entfallen. Auch die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG alt) ist im GModG nicht mehr enthalten.

• Energieausweis: Vermietende legen ihn bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach Vertragsschluss. Immobilienanzeigen brauchen Pflichtangaben, Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld. Ab dem 01.01.2027 wird der digitale Energieausweis Standard.
• Nachrüstung: Ungedämmte oberste Geschossdecken oder Dächer müssen einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen (§ 35 GModG). Der U-Wert beschreibt den Wärmeverlust eines Bauteils.
• Heizungsprüfung: In Gebäuden ab 6 Wohnungen sind ältere Heizungen zu prüfen und zu optimieren (§ 60b GModG), der hydraulische Abgleich ist in § 60c geregelt.
• Bio-Treppe: Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 steigende Bio-Anteile nutzen, mit Kostenteilung für Mietende.

Eine allgemeine Pflicht, Fassaden oder Fenster ohne Anlass zu sanieren, gibt es für Wohngebäude nicht. Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie im GModG kommen ab 2027 Mindeststandards nur für bestimmte Nichtwohngebäude.

Wie setzen Vermietende Sanierungskosten steuerlich ab?

Energetische Sanierungen an vermieteten Gebäuden sind meist Erhaltungsaufwand und damit im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzbar. Das Bundesfinanzministerium hat die Abgrenzung im BMF-Schreiben vom 26.01.2026 neu gefasst. Danach macht eine deutliche Senkung des Energiebedarfs eine Maßnahme nicht allein zu Herstellungskosten. Auch der bloße Einbau einer Wärmepumpe hebt den Standard nicht auf „sehr anspruchsvoll“.

Herstellungskosten entstehen in 3 Fällen: bei einer Erweiterung, bei einer Standardhebung in mindestens 3 von 4 Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) und bei anschaffungsnahen Kosten. Anschaffungsnah heißt: Sie geben in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten aus (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann schreiben Sie die Kosten über die Gebäude-AfA ab. Größeren Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden im Privatvermögen dürfen Sie gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Fördermittel sind keine Mieteinnahmen, sie mindern die absetzbaren Kosten.

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gilt nicht für Vermietende. Sie setzt ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude voraus. Mehr dazu im Beitrag energetische Sanierung steuerlich absetzen.

Häufige Fragen zu energetischer Sanierung als Vermieter

Muss ich als Vermieter 2026 energetisch sanieren?

Nein, eine allgemeine Sanierungspflicht für vermietete Wohngebäude gibt es 2026 nicht. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Pflicht sind nur Einzelvorgaben wie die Dämmung der obersten Geschossdecke, der Energieausweis und bei Änderungen an mehr als 10 % der Fläche einer Bauteilgruppe die Bauteilanforderungen (§ 36 GModG).

Lohnt sich die Förderung, wenn die Umlage ohnehin gekappt ist?

Ja, die Förderung lohnt sich fast immer, weil sie Ihre Eigenkosten senkt, während die zulässige Mieterhöhung gleich bleibt. Im 42watt-Rechenbeispiel sparen Vermietende 5.150 € je Wohnung und erhalten trotzdem die vollen 35 € Mehrmiete im Monat.

Darf der Mieter während der Sanierung die Miete mindern?

Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für die ersten 3 Monate ausgeschlossen. Danach dürfen Mietende bei erheblichen Beeinträchtigungen mindern. Der Ausschluss gilt nur für Maßnahmen, die Endenergie einsparen.

Ändert die Mietrechtsreform 2026 die Modernisierungsumlage?

Die Mietrechtsreform 2026 ist noch nicht beschlossen, bei der Modernisierungsumlage betrifft der Entwurf vor allem das vereinfachte Verfahren. Geplant ist, die Grenze des vereinfachten Verfahrens von 10.000 € auf 20.000 € je Wohnung anzuheben. Der Bundestag hat den Entwurf am 09.07.2026 in 1. Lesung beraten (Stand 28.09.2026).